میدونستید آژانس املاک ساسان ولنجک با بیش از 25 سال تجربه و حضور در منطقه یکی از قدیمی ترین و معتبرترین آژانس های املاک منطقه است؟ما همیشه در کنار شما حضور داریم. سوالات حقوقی و ملکی خودتون رو در مورد خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان در ولنجک,زعفرانیه و محمودیه از ما بپرسید.
صفر تا صد معامله قولنامهای
حتما تا حالا در مورد قولنامه و معاملاتی که به صورت قولنامه انجام میشود، زیاد شنیده‌اید. احتمالا خودتان هم معامله قولنامهای انجام دادید. آنچه امروزه در کشور ما به‌عنوان دو روش مرسوم جریان دارد این است که ملک موردنظر یا سند (تک‌برگ یا منگوله‌دار، شش‌دانگ یا سه‌دانگ) دارد یا به صورت قولنامهای معامله میشود. خب مسلما سند قطعی مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه است اما گاهی به دلایلی مانند قیمت پایین‌تر و … شما میخواهید ملک قولنامهای بخرید.
در انجام هر معامله‌ای خصوصا معامله ملک و املاک، باید به چگونگی بسته شدن و انعقاد قرارداد توجه کنید و دقت کافی را داشته باشید، تا خدایی نکرده سرتان کلاه نرود. معاملات قولنامهای هم یکی از معاملات ملک است که اما و اگرها در مورد آن بسیار زیاد است. بنابراین بهتر است با اطلاعات و آگاهی کامل بر سر معاملات قولنامهای بنشینید و ملکی را قولنامه کنید.
در این نوشته سعی می‌کنیم به تمامی شرایط و نکات مهم در مورد اینگونه معاملات و سند قولنامهای بپردازیم. قبل از هرچیز باید بدانیم که تعریف این معامله چیست.
قولنامه چیست؟
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد، با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. برای مثال خریدار برای انعقاد قرارداد پول کافی برای خرید خانه ندارد، اما میتواند آن را تا مهلت مشخصی فراهم کند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می‌بندند که به آن وعده قرارداد، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود .
چرا معامله قولنامهای؟
تمام ملک‌هایی که به‌صورت قانونی و تمام و کمال قابل‌انتقال سند نیستند، به‌صورت قولنامهای معامله میشوند. عوامل زیادی در معامله‌ی ملک‌ها وجود دارد که مانع از انتقال سند میشود و صاحب‌ملک مجبور است ملک خود را به صورت قولنامهای معامله کند.
مثلا گاهی یک ساختمان به دلیل ساخت غیر قانونی یک واحد یا ساخت طبقات غیر مجاز، قرار گرفتن در طرح‌های شهرداری ازجمله بافت فرسوده، تعریض خیابان و غیره نتوانسته است پایان‌کار ملک خود را دریافت کند. به همین دلیل نمی‌تواند ملک خود را بفروشد و سند انتقال دهد. بنابراین با قیمتی کمتر از قیمت واقعی ملک خود را به صورت قولنامهای می‌فروشد.
معمولا افراد با این هدف قولنامه منعقد میکنند که یک سری مقدمات را برای بستن قرارداد خرید و فروش مثل پرداخت عوارض و مالیات، دریافت مجوز از شهرداری و … را فراهم کنند. دو طرف در قولنامه به یکدیگر تعهد می‌دهند که بعد با هم عقد بیعی(قرارداد خرید و فروش) منعقد کنند و مالی را به یکدیگر منتقل کنند. برای مثال در قولنامه خرید و فروش خانه، تعهد میکنند تا در موعد مقرر و بعد از فراهم شدن مقدمات لازم، قرارداد اصلی خرید خانه را بنویسند .
سند قولنامهای چیست و چه تفاوتی با سند شش‌دانگ دارد؟
این سند مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .
به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند. اگر قصد دارید ملکی را به صورت قولنامهای معامله کنید، حتما در مورد وضعیت ملک تحقیق کنید.
چگونه در مورد ملک قولنامهای مطمئن شویم؟
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامهای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.
همچنین اخذ استعلام، اطلاعاتی را در خصوص ملک همچون میزان میزان بدهی ملک، وضعیت تخریب و غیره در اختیار شما قرار می‌‌دهد که این اطلاعات میزان اطمینان از خرید خانه قولنامهای را حداکثر و میزان ضرر و زیان‌‌های ناشی از آن را به حداقل ممکن کاهش می‌‌دهد. از طرفی با اخذ استعلام میتوانید به این نکته نیز پی ببرید که آیا خانه در رهن، وثیقه و یا توقیف است یا خیر.
ویژگیهای قولنامه
- اولین ویژگی قولنامه در این است که با وجود بحث پیرامون صحت اعتبار آن، باید پذیرفت که قولنامه‌ها قراردادهای معتبری هستند که می توان به آنها استناد کرد.
- در قولنامه تعهد به این صورت است که دو طرف می پذیرند شرایط لازم را برای انعقاد قرارداد در آینده فراهم کنند. در واقع نوع تعهد در قولنامه از نوع تعهد به انتقال در آینده است.
- با وجود اینکه قولنامه هنوز به عنوان قرارداد معتبر مورد استفاده عموم قرار میگیرد، بهتر است برای حل مشکل اعتبار و الزام قولنامه‌ها، مبایعه نامه هم تنظیم کنید.
اگر یکی از طرفین از تعهد خود سر باز زند، چه باید کرد؟
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا نکند، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار میباشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.
یعنی خریدار میتواند با مراجعه به دادگاه صالح و ارائه درخواستی از دادگاه بخواهد فروشنده را برای انتقال رسمی سند مجبور کند. با توجه به این که قولنامه‌‌هایی که در بنگاه‌‌های معاملاتی و یا مکان‌‌های دیگر تنظیم میشوند، جزو اسناد عادی به شمار می‌‌روند، بنابراین لازم است در تنظیم آن نهایت دقت را به کار ببرید.
وجه التزام در قولنامه یعنی چه؟
زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
از ویژگیهای مبلغ وجه التزام این است که طبق توافق طرفین میزان آن مشخص میشود و باید در قرارداد به صورت واضح و روشن نوشته و مکتوب شود. این مبلغ در صورت امتناع یکی از طرفین معامله از انجام تعهدات خود باید بلافاصله به طرف مقابل پرداخت شود.
شرایط وجه التزام:
- در قولنامه قید میشود که فروشنده در فلان تاریخ باید مورد معامله را درازای پرداخت مبلغی مشخص به خریدار تحویل دهد و اگر فروشنده تا تاریخ مشخص‌شده به تعهد خود عمل نکند و مورد معامله را تحویل ندهد، خریدار میتواند درخواست پرداخت وجه التزام را از سوی فروشنده داشته باشد و فروشنده نیز ملزم به پرداخت است. در این صورت معامله به‌طور کامل فسخ میشود، زیرا خریدار نمی‌تواند هم وجه التزام را دریافت کند و هم از فروشنده بخواهد مورد معامله را به‌طور کامل به او تحویل دهد.
- اگر در قرار ذکرشده باشد که طرفین باید در تاریخ خاصی در دفترخانه حضور یابند و یکی از طرفین این تعهد را زیر پا بگذارد، طرف مقابل میتواند درخواست وجه التزام را داشته باشد. البته به شرطی که خود او در زمان و تاریخ مقرر در دفترخانه حضورداشته باشد و حضورش از طرف مامور دفترخانه تائید شود.
نکات مهم هنگام انجام قولنامه
- پیش از تنظیم معامله قولنامهای بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قصد خرید یا فروش را دارید، از اتحادیه مجوز دارد یا نه. در شرایط ثمن معامله چیست ضمن حق بنگاه دار باید در قولنامه درج شود. همچنین اسنادی که به امانت نزد مشاور املاک گذاشته میشود، در قرارداد عنوان شود.
- حتما از شهرداری منطقه موردنظر استعلام‌‌های مربوطه را اخذ کنید.
- در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
- چنانچه میخواهید خانهای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.
- در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید. این کار برای این توصیه میشود که بدانید وکالتتش موقتی نبوده است. در صورتی که خانه از طرف ولی صاحب ملک به فروش می‌‌رسد، بررسی کنید که صاحب ملک در زمان خرید بالغ نشده باشد.
- سعی کنید مشخصات مالی خانهای را که قصد خرید آن را دارید، با مشخصات درج شده در سند مطابقت دهید. به طور مثال مواردی همچون تلفن، آب، برق، گاز، انباری، پارکینگ و غیره را با دقت مورد بررسی قرار دهید تا مشخص شود که با آنچه در سند قید شده مطابقت دارد یا خیر.
- سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامهای از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چکهای تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی شرایط ثمن معامله چیست که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت میتوانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
- در صورتی که خانهای را قولنامه می‌‌کنید که فعلاً در تصرف مستأجر است، حتماً آن را در قولنامه ذکر کنید. همچنین اجازه تصرف آن ملک تا زمان پایان قرارداد نیز در قولنامه باید ذکر شود.
- سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر میخواهید خیالتان از نظر اینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، میتوانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد.
- اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
- نکته‌‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در قولنامه ذکر کنید که اگر درباره ملکی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسئولیت جبران خسارت به عهده کیست.
- نکته مهم دیگر این است که علاوه بر امضای فروشنده و خریدار و مهر بنگاه دار، دو نفر شاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند، حتما بنویسید.
- در حال حاضر نسخه‌های چاپی قولنامه وجود دارد. از نوشتن و امضا کردن قولنامه‌های دستی خودداری کنید. قولنامه باید در سه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دار می‌ماند.
- اگر در روز مقرر به دفترخانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم دادخواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را شرایط ثمن معامله چیست از دادگاه بخواهید. اگر باز هم فروشنده امتناع کرد، نماینده اجرای احکام به جای او سند را امضا خواهد کرد.
آنچه مسلم است این است که خرید ملک سنددار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانهای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامهای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سندداری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامهای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا شرایط ثمن معامله چیست کنید.
سوالات متداول معامله قولنامهای:
گاهی دو نفر تصمیم می گیرند قراردادی با هم منعقد کنند، در واقع با رضایت خود متعهد می شوند تعهد خود را در موقع مقرر انجام دهند. اما گاهی شرایط لازم برای انجام تعهد وجود ندارد و در واقع مقدمات اولیه تنظیم قرارداد وجود ندارد با وجود این باز هم دو طرف قرارداد مایلند که با یکدیگر معامله کنند. در این مورد و مواردی از این دست، دو طرف با یکدیگر قراردادی می بندند که به آن وعده قرارداد ، پیش قرارداد و یا در اصطلاح عام، قولنامه گفته میشود.
سند قولنامهای مترادف سند عادی است. به معنای سندی که توسط اداره ثبت اسناد تنظیم نشده و رسمی نمی‌باشد. قولنامه سند و نوشته‌ای است که با توافق طرفین معامله، مثلا خریدار ملک با فروشنده، توسط مشاور املاک و مدیریت املاک نوشته میشود. قولنامه باید توسط فردی سرشناس و معتبر منعقد و به امضا برسد تا محکمه‌پسند باشد و از نظر قانونی بدون مشکل باشد .به دلیل اینکه سند قطعی برای خرید و فروش با اسناد قولنامهای وجود ندارد، این نوع سندها اعتبار کمتری نسبت به سند رسمی و تگ‌برگ یا شش‌دانگ دارند.
مطمئن‌ترین روش برای اطلاع از وضعیت ملک قولنامهای، استعلام از شهرداری است. اخذ استعلام‌‌هایی در مورد خانه‌‌های قولنامهای از شهرداری منطقه به شما این اطمینان را می‌‌دهد که در خرید آنها سرتان کلاه نخواهد رفت.
در صورتی که یکی از طرفین از انجام تعهدات خود سرباز زند و یا مفاد قولنامه را آن‌طور که هست اجرا شرایط ثمن معامله چیست نکند، طرف مقابل میتواند در دادگاه علیه او شکایت کند. چرا که قولنامه قراردادی قانونی است، در دادگاه دارای اعتبار میباشد و مفاد آن برای هر دو طرف لازم الاجرا است.
زمانی که طرفین قرارداد اقدام به تنظیم قولنامه میکنند، برای محکم کردن آن، از لحاظ این که هم فروشنده و هم خریدار تعهدات خود را به طور کامل انجام خواهند داد، معمولاً در قرارداد مبلغی را قید میکنند. این مبلغ در صورتی که یکی از طرفین تعهدات خود را به درستی انجام ندهد و یا از انجام تعهدات خود سرباز زند، به طرف دیگر پرداخت خواهد شد، به این مبلغ وجه التزام می‌‌گویند.
در صورتی که خانه را از فردی پیر یا مریض حال می‌‌خرید حتماً بعد از گرفتن استعلام از شهرداری محل، با مراجعه به اداره سرپرستی محجورین مطمئن شوید که شخص فروشنده تحت سرپرستی آن اداره نیست.
چنانچه میخواهید خانهای را بخرید که شخص فروشنده از طریق ارث آن را به دست آورده است، حتماً گواهی انحصار وراثت را با دقت بررسی کنید. با این کار شما از صحت آن اطمینان حاصل می‌‌کنید.
بله. در صورتی که خانه را از کسی به غیر از صاحب ملک همچون وکیل، قیم، نماینده قانونی او و غیره می‌‌خرید، سعی کنید با بررسی دلایل احراز سمت او مشخص کنید که آیا وی حق فروش خانه و نیز حق گرفتن قیمت خانه را دارد یا خیر. چنانچه خانه را از وکیل صاحب ملک می‌‌خرید، حتماً تاریخ وکالت او را بررسی نمایید.
بله. سعی کنید در هنگام خرید خانه قولنامهای از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت آن استفاده کنید. اگر از چکهای تضمینی استفاده کردید، شماره تمامی چک‌‌ها را در قولنامه ثبت کنید. اما اگر نتوانستید از چکهای تضمینی برای پرداخت قیمت خانه استفاده کنید و مجبور شدید طی چند دوره مبلغ خانه را به صورت نقدی به فروشنده پرداخت کنید، در ازای هر پولی که به فروشنده می‌‌دهید، حتماً از او رسید دریافت کنید و آن را ضمیمه قولنامه کنید. در این صورت میتوانید از ادعای فروشنده مبنی بر عدم پرداخت مبلغ جلوگیری کنید.
بله. اگر ملک، چند نفر مالک داشته باشد، همه آنها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگر اینکه یک نفر از طرف همه آنها وکالت داشته باشد.
بله. البته مسلم است که خرید ملک سند دار در هر شرایطی بهترین انتخاب است. اما گاهی می‌توان در مناطق بالاتر و بهتری خانهای با قیمت بسیار پایین‌تر اما قولنامهای خرید. یا در برخی مناطق که اصلا ملک سند داری وجود ندارد، نیز شما مجبور به خرید قولنامهای هستید. بنابراین شرایط و الزامات لازم را رعایت کنید و با خیال راحت امضا کنید.
سپاس از اینکه وقت گذاشتید و مطلب بالا را خواندید. اگر سوالی دارید، در بخش نظرات ازمون بپرسید.
شرایط ثمن معامله چیست
تادیه ی ثمن را به عنوان یکی از مهم ترین آثار عقد بیع می شناسند. تادیه ی ثمن باید در زمان و مکانی که در قرارداد ذکر شد صورت پذیرد. برای مثال در عقد بیع، مبیع با ثمن مبادله می گردد. در ادامه به شرایط و آثار حقوقی تادیه ی ثمن و تبعات قانونی آن خواهیم پرداخت . با ما همراه باشید.
ثمن به چه معناست؟
ثمن به معنای نرخ ، بها و قیمت کالای مورد نظر است. در واقع بهایی است که کالای مورد نظر با آن مبادله میشود. ممکن است ثمن معامله با ارزش واقعی و متعارف آن کالا برابر نباشد. اما در هر صورت به عنوان بهای معامله میباشد و پرداخت آن از نظر قانونی الزامی است.
تادیه ثمن به چه معناست؟
با انعقاد عقد بیع آثار و تبعات حقوقی زیادی به وجود می آید. مهم ترین آثار عقد بیع انتقال مالکیت است و به دنبال آن مساله ی تادیه ثمن به وجود می آید.
تادیه ثمن به معنای پرداخت مبلغ مورد نظر در عقد بیع است. تادیه ثمن به عنوان یک تعهد الزام آور بر عهده ی مشتری قرار دارد. به محض وقوع عقد بیع فروشنده ملزم به تحویل مورد معامله می باشد و مشتری تادیه ی ثمن را بر عهده می گیرد.
در ماده ی 362 قانون مدنی ایران در این خصوص بیان می کند: عقد بیع مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.
تعریف بیع
بیع در لغت و عرف به معنای خرید و فروش است. در واقع بیع اصطلاح حقوقی خرید و فروش و معامله می باشد.
ماده ی 338 قانون مدنی در تعریف بیع می گوید: بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.
بیع نوعی عقد تملیکی است که به دنبال آن تعهدات الزام آور زیادی برای طرفین به وجود می آید. در تعریف قانونی عقد بیع صحبت از تملیک عین است. یعنی مالی که مالیت دارد باید در مقابل ثمنی مشخص ، مورد معامله قرار بگیرد.
از لحظه ی تشکیل عقد انتقال مالکیت صورت میگیرد و دو تعهد مهم به وجود می آید.
تعهد اول اینکه فروشنده ملزم به تحویل و تسلیم مبیع بوده و در تعهد دوم خریدار ملزم به تادیه ثمن میباشد. نحوه ی تادیه ثمن میتواند به صورت توافقی مشخص شود. برای مثال توافق شرایط ثمن معامله چیست میشود خریدار در تاریخ و مکان مشخصی ثمن را به فروشنده پرداخت نماید.
در صورتی که طرفین معامله در این خصوص توافقی نکرده باشند ثمن معامله باید در مکان وقوع بیع ، فورا پرداخت شود. زیرا اصل بر حال بودن آن میباشد.
ماده 394 قانون مدنی در این خصوص بیان می کند:
مشتری باید ثمن را در موعد و محل و بر طبق شرایط که در عقد بیع ذکر میشود تادیه نماید .
به نظر شما اگر خریدار ثمن معامله را پرداخت نکند و تادیه ثمن صورت نپذیرد چه حقی برای فروشنده ایجاد می گردد؟ در ادامه با حق حبس آشنا خواهید شد.
حق حبس
حق حبس نوعی حق اختیاری برای طرفین قرارداد است که بر اساس آن می توانند اجرای تعهدات خود را موکول به اجرای تعهدات طرف مقابل کنند. برای مثال هرگاه خریدار به تعهدات خود مبنی بر تادیه ثمن معامله عمل نکرد، فروشنده میتواند تا زمان تادیه ثمن از تسلیم مبیع ( مورد معامله ) به او خودداری کرده و از حق حبس خود استفاده کند.
دادگاه صالح برای اقامه ی دعوی مطالبه ثمن
در صورتی که خریدار از پرداخت ثمن امتناع نماید، فروشنده می تواند دادخواست مطالبه ثمن را مطرح نماید . دادگاه صالح برای اقامه ی دعوی مطالبه ی ثمن با توجه به موضوع معامله مشخص می شود.
– اگر موضوع مطالبه ثمن مال منقول باشد(مانند اتومبیل ) باید در دادگاه محل اقامت خوانده (خریدار) اقامه دعوی کرد.
– هرگاه موضوع دعوا مال غیر منقول باشد (مانند خانه یا زمین) دادگاه محل وقوع ملک شرایط ثمن معامله چیست صالح به رسیدگی می باشد.
جهت طرح دعوای مطالبه ثمن در دادگاه های عمومی حقوقی تهران و مراکز استان ها ابتدا باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید.
در این مرحله با تکمیل پرونده و دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، و همچنین بر اساس تعرفه اعلامی در دفاتر مذکور، پرونده به دادگاه صالح ارسال می گردد.( دادخواست مطالبه ثمن معامله در سایر شهرها، به دادگستری همان شهر ارائه می گردد.)
با توجه به بند الف ماده 9 قانون شورای حل اختلاف مصوب 1394 ، صلاحیت شوراهای حل اختلاف، در پذیرش دعاوی با خواسته تا دویست میلیون ريال، چنانچه مطالبه ثمن قرارداد تا بیست میلیون تومان باشد، این پرونده در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد که با توجه به ماده 11 قانون آیین دادرسی مدنی قابل طرح در شورای حل اختلاف محل سکونت خوانده است.
در باب استرداد ثمن
گاه ممکن است خریدار و فروشنده هر دو به تعهدات خود عمل نموده و معامله به درستی واقع شده باشد. اما به دلایل خاصی عقد بیع باطل یا فسخ گردد. در چنین وضعیتی طرفین عقد ملزم به بازگرداندن ثمن و موضوع معامله (مبیع) می باشند.
در شرایطی که فروشنده از پس دادن ثمن خودداری کند، خریدار می تواند با استناد به دلایلی که نشان دهنده فسخ یا بطلان قرارداد و معامله می باشد، دعوی استرداد ثمن را در دادگاه مطرح نماید.
مدارک لازم برای طرح دادخواست مطالبه ثمن
- کارت ملی و یا شناسنامه حاوی کد ملی و ثبت نام در سیستم ( سامانه ثنا)
- تقدیم دادخواست مطالبه ثمن معامله
- پرداخت هزینه دادرسی مطابق تعرفه
- قراردادی که بر پایه آن مطالبه ثمن معامله مطرح شده است.
- ارائه استشهادیه و یا شهادت شهود
ابطال معامله و استرداد ثمن به نرخ روز چگونه صورت می پذیرد؟
اگر عقد بیع به علت تخلف خوانده، باطل شود و خریدار نسبت به این امر آگاه نباشد، خریدار می تواند پس از ابطال معامله به بایع مراجعه کرده و استرداد ثمن معامله را مطرح نماید.
ممکن است معامله سال ها پیش منعقد شده است و یا پس از انجام معامله به علت نوسانات اقتصادی و تورم بازار، ارزش پول یا ثمن معامله ، کاهش چشمگیری پیدا کرده باشد. در چنین شرایطی خواهان می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق طرح دعوی در دادگاه مطالبه نماید. یعنی مبلغی که تقاضا می نماید با نرخ روز محاسبه شده و به او پرداخت می گردد.
مطالبه ثمن معامله در صورت اثبات جرم کلاهبرداری چگونه است؟
اگر شخصی به وسیله ی کلاهبردای و فروش مال غیر، اقدام به انجام معامله نماید و این امر در دادگاه کیفری صالح به اثبات برسد، برای استرداد یا مطالبه ثمن معامله، نیازی به ارائه دادخواست مطالبه ثمن معامله و یا استرداد ثمن معامله نمی باشد.
در چنین شرایطی دادگاه کیفری، ضمن صدور حکم محکومیت متهم، حکم به رد مال هم صادر می نماید.
اما توجه داشته باشید برای دریافت دیگر هزینه ها مانند دریافت خسارت های دادرسی و خسارت تاخیر تادیه ثمن یا هرنوع خسارت قراردادی، باید دعوی شرایط ثمن معامله چیست حقوقی مطالبه خسارت ناشی از جرم را به صورت همزمان در دادگاه کیفری مطرح کنید.
نحوه ی درخواست صدور قرار تامین خواسته برای مطالبه ثمن
قرار تامین خواسته به این معناست که خواهان تا پایان رسیدگی دادگاه و صدور حکم نهایی، برای جلوگیری از انتقال اموال توسط خوانده و یا با احتمال عدم دسترسی به اموال او در صورت صدور حکم محکومیت وی، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده، اقدام نماید.
در این صورت با اخذ خسارت احتمالی و تودیع آن به صندوق دادگستری ، با تشخیص دادگاه قرار تامین خواسته صادر می گردد و دستور توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان، صادر و اجرا خواهد شد.
نتیجه گیری
عقد بیع مانند تمامی عقود مطرح شده در قانون مدنی دایره ی گسترده ای از تعهدات را به همراه دارد. به محض وقوع عقد بیع و معامله تعهدات الزام آوری بین طرفین معامله شکل می گیرد و عدم اجرای آنها با ضمانت های قانونی همراه است. بر اساس قوانین مدنی ایران تادیه ثمن یکی از مهم ترین تبعات حقوقی عقد بیع شناخته می شود که بر عهده ی مشتری قرار دارد. برای کسب اطلاعات بیشتر و مشاوره حقوقی در این زمینه می توانید با تیم وکلای متخصص ما در مرکز حقوقی و داوری سروش عدل در ارتباط باشید.
درباره ما
مرکز حقوقی و داوری بین المللی سروش عدل با بکارگیری بیش از ۱۰۰ وکیل متخصص و قاضی بازنشسته و مشاوران حقوقی در زمینه های مختلف حقوقی در عرصه داخلی و بین المللی به فعالیت پرداخته و سیاست کلی خود را حمایت از حقوق و منافع موکلین قرارداده است.
آدرس ها
دفتر مرکزی: شریعتی ، ابتدای خ میرداماد ، پلاک 4 تلفن :22252009-021 ، 09101913036
شعبه قم: خیابان توحید نبش کوچه 9 تلفن : 38801712-025
شعبه مازندران : سلمانشهر بلوار امام خمینی تلفن: 54613009-011 ،09919787554
اخبار و رویدادها
تمامی حقوق مادی و معنوی این سایت متعلق به مرکز حقوقی بین المللی سروش عدل می باشد. طراحی سایت و سئو: آواتار
شرایط اساسی صحت معامله چیست؟
شرایط اساسی صحت معامله چیست؟ به موجب ماده 190 قانون مدنی: «برای صحت هر معامله شرایط ذیل اساسی است:
1- قصد طرفین و رضای آنها.
3- موضوع معین که مورد معامله باشد.
4- مشروعیت جهت معامله».
شرایط مذکور در ماده فوق، قواعد عمومی معاملات نامید می شوند و شامل کلیه عقود، اعم از عقود معین یا عقود غیر معین (ماده 10 قانون مدنی) می شود. فقدان هریک از این شروط باعث عدم پیدایش عقد و قرارداد است ولی در بعضی موارد اگر بندهای یک و دو ماده فوق به طور کامل نباشند، عقد باطل نیست بلکه ناقص است. بنابراین در ارتباط با شرایط مندرج در ماده 190 سه نوع عقد داریم:
1- عقد صحیح که همه شرایط چهارگانه ماده 190 را دارد.
2- عقد باطل که یکی از شرایط چهارگانه ماده مزبور را به طور کامل فاقد است. مثل عقد دیوانه یا عقدی که جهت آن نامشروع است یا عقدی که در آن قصد انشا وجود ندارد.
3- عقد غیرنافذ و آن عقدی است که رضای یکی از طرفین یا هر دو ناقص باشد و یا اهلیت طرفین نا تمام باشد؛ مثل عقد فضولی یا اکراهی که رضای مالک مخدوش است، لذا عقد غیرنافذ است و این عقد با رد او باطل و با تنفیذ او نافذ می شود.
نکته قابل توجه اینکه ممکن است عقد صحیح و کامل به علتی که قانون پیش بینی کرده و یا طرفین در قرارداد خواسته اند قابل فسخ باشد. این حق فسخ عقد مزبور را غیرنافذ نمی کند بلکه وجود خیار فسخ فرع بر صحت عقد است و اعمال این حق از سوی کسی که حق خیار دارد عقد را از زمان اعمال این حق از بین می برد نه از زمان عقد. بنابراین اگر شخص مکره در عقد اکراهی مدعی حق خیاری مثل خیار عبن هم باشد و به جای رد قرارداد به علت وجود اکراه به خیار غبن استناد کند این اقدام او به معنی تنفیذ عقد اکراهی است و در نتیجه اگر نتواند مغبون بودن خود را اثبات کند دیگر به استناد وجود اکراه نمی تواند عقد مزبور را رد نماید.
برای آنکه معامله ای به وجود آید رضا به انجام آن معامله و قصد انشا یعنی قصد ایجاد آن معامله هر دو لازم است و در شرایط عادی رضا یک مرحله بر قصد مقدم است. رضا به انجام معامله باید در محیطی آرام و بدون فشار و تحمیل خارجی باشد یعنی اکراهی در بین نباشد.
شرایط اساسی صحت معامله – ماده 191 قانون مدنی در بیان قصد می گوید: «عقد محقق می شود به قصد انشا به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر قصد کند». (مقرون بودن به چیزی) به معنی ایجاب و قبول است که می تواند به صورت لفظ، نوشته، فعل یا اشاره باشد. قصد انشا یا انشای قصد به معنای تصمیم به ایجاد یا انعقاد عقد است یا ایجا یک وضعیت حقوقی جدید است. قصد یک امر درونی، ذهنی است که در مغز ایجاد می شود. این تحولی که در ذهن ایجاد می شود به اراده حقیقی یا باطنی نام گذاری و تعبیر شده است. پس در هر عقدی ما دو قصد انشا یا دو اراده باطنی داریم برای دو طرف عقد مثلا فروشنده و خریدار.
گفتیم که قصد انشا یک امر درونی و ذهنی (اراده باطنی) است و لذا باید به نحوی به طرف دیگر اعلام گردد تا طرف دیگر از تصمیم ما مطلع شود. بیان اراده باطنی به وسیله اراده دیگری صورت می گیرد (به صورت ایجاب و قبول) که به این شرایط ثمن معامله چیست اراده ظاهری می گویند. یکی فروش اتومبیلی را اعلام (ایجاب) می کند و دیگری خرید آن را قبول می نماید. در نتیجه برای انعقاد عقد در هر طرف دو اراده باطنی و ظاهری داریم. نتیجه ای که حاصل می شود آن است که سکوت بار حقوقی ندارد مگر آنکه توام با قرینه باشد.
قصد انشای دو طرف باید با یکدیگر در سه زمینه تطابق داشته باشد:
1- نوع عقد: هر دو طرف بیع را قصد نمایند یا هبه را قصد کنند (ماده 194 قانون مدنی) والا تفاوت در نوع عقد موجب بطلان آن می گردد.
2- موضوع عقد: اگر مثلا نوع عقد بیع است، هر دو طرف آن قالی دست باف را قصد نمایند نه آنکه یکی منظورش قالی دست بافت باشد و دیگری آن قالی ماشینی و همچنین است توافق در ثمن معامله.
3- شراط ضمن عقد: مانند آنکه ثمن پول است یا مال دیگری، قطعی است یا نقد، در عقد حق فسخ وجود دارد یا خیر.
شرایط اساسی صحت معامله – در صورت عدم تطابق قصد دو طرف با یکدیگر در هر زمینه، عقد باطل است. عقد صوری را بدین جهت باطل می کنیم که طرفین قصد ایجاد عقد را ندارد و یا به عبارتی طرفین فاقد قصد هستند. بیان شد که فقدان قصد باعث بطلان عقد می شود. ماده 195 در این خصوص می گوید: «اگر کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله نماید، آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است».
در مطالب بعدی به بررسی سایر بندهای ماده 190 قانون مدنی خواهیم پرداخت.
احسان نصوحی ارسال به ایمیل 15 خرداد 1394 آخرین بروزرسانی: 8 خرداد 1400
شرایط ثمن معامله چیست
چک در ثمن معامله
به طور کلی نباید تمام ثمن و مبلغ قرارداد یک جا و یک دفعه به فروشنده تسلیم شود والا ممکن است موجبات ضرر و زیان و خسارت خریدار فراهم شود. توصیه می شود که قسمتی از ثمن معامله را فی المجلس و هم زمان با تنظیم قرارداد بپردازید و باقیمانده را طی دو یا سه مرحله تا زمان تنظیم سند با تعیین تاریخ دقیق هر پرداخت و نحوه پرداخت آن را اعم از چک یا نقد تعیین کنید.
برای دریافت دریافت و پرداخت ثمن معامله حتی المقدور از وجوه نقد یا چک های تضمینی شده و یا بانکی استفاده نمایید. استفاده از چک های شخصی به هیچ وجه توصیه نمی شود مگر در صورت اطمینان و یا تضمین و ضمانت آن در پشت چک توسط یک شخص معتبر و مورد وثوق طرفین قرارداد.
اگر چک شخص مواجه با برگشت شود برای فروشنده خطراتی دارد از جمله اینکه طبق نظر اکثریت دادگاه ها امکان فسخ معامله به واسطه برگشت چک حتی با شرط آن در قرارداد وجود ندارد و صحیح نمی باشد.
مثلاَ نوشتن این عبارت در قرارداد ها باطل است و رویه دادگاه ها آن را نمی پذیرد : “ اگر یکی از چک های موضوع قرارداد برگشت خورد قرارداد خود به خود باطل است “ این شرط صحیح نیست و در صورت برگشت چک، تاثیری در قرارداد نداشته شرایط ثمن معامله چیست و فروشنده صرفاَ باید اقدام به طرح دعوای الزام به پرداخت وجه چک علیه خریدار ملک نماید. به جای متن فوق باید اینگونه شرط شود : » در صورت بی محل بودن هر یک از چم های این قرارداد، فروشنده ظرف مدت ده روز از تاریخ برگشت هر یک از آنها فسخ معامله به علاوه ضبط ثمن دریافتی قبلی را دارد.» به شرط اولی می گویند شرط فاسخ و به شرط دومی می گویند شرط فسخ. شرط فاسخ در سایر قسمت های قرارداد درست فقط نسبت به چک مورد قبول اکثریت دادگاه ها نمی باشد چون معتقدند چک وسیله پرداخت است نه کسب اعتبار لذا تسلیم پول نقد است و تاثیری در معامله نمی گذارد. ( برای کسب اطلاعات بیشتر رجوع کنید به : ترفندها و تکنیک های صدور و دریافت چک در معاملات، اثر محمدرضا فولادی، انتشارات جاودانه، چاپ اول، سال 1395)
میدونستید آژانس املاک ساسان ولنجک با بیش از 25 سال تجربه و حضور در منطقه یکی از قدیمی ترین و معتبرترین آژانس های املاک منطقه است؟ما همیشه در کنار شما حضور داریم.
سوالات حقوقی و ملکی خودتون رو در مورد خرید و فروش و رهن و اجاره آپارتمان در ولنجک,زعفرانیه و محمودیه از ما بپرسید.
02122415230
02122422424
برچسب :
چک | ثمن | ثمن معامله | چک مبایعه نامه | چک ثمن | چک در مبایعه نامه | قانون چک | مبایعه نامه | فروش آپارتمان | مبایعه نامه فروش آپارتمان | چک در خرید و فروش آپارتمان | خرید و فروش آپارتمان | خریدار | فروشنده | خریدار آپارتمان | فروشنده آپارتمان | چک در معامله | چک خرید آپارتمان |
شرایط صحت معاملات
تعریف معامله
معامله یا بستن قرارداد که در اصطلاح حقوقی به آن عقد گفته میشود روابطی است که به موجب آن یک یا چند شخص در مقابل اشخاص دیگر نسبت به ایجاد ماهیتی حقوقی اقدام می کنند. يكي از شايع ترين عقود معمول در جامعه عقد بيع است و بعد از توافق فروشنده و خريدار در ثمن (قيمت) و مبيع (مالي كه قصد فروش آن را دارند)، به محض اينكه فروشنده بگويد فروختم و خريدار بگويد خريدم، عقد ايجاد مي‌شود و آثار خود را كه انتقال مالكيت است، ايجاد مي‌كند. بنابراين اگر بعد از عقد قيمت مال كم يا زياد شود، اين تغيير قيمت در مال انتقال گيرنده (خريدار) ايجاد مي‌شود.
با این توصیف عقد عمل حقوقی است که برای ایجاد آن اراده دوطرف لازم است و دو یا چند نفر باید توافق کنند تا از توافق اراده آنها عقد به وجود بیاید، به طوری که در عقد بیع توافق دو اراده خریدار و فروشنده و در عقد ازدواج رضایت زن و مرد لازم است.
شرایط صحت معاملات
در هر قراردادی که بین دو طرف بسته می شود، باید شروطی در نظر گرفته شود. یعنی هنگام انجام هر معامله ای طرفین آن باید دارای قصد و رضا و اهلیت باشد و از دو شرط معین بودن مورد معامله و مشروعیت برخوردار باشند.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی، قصد طرفین و رضای آنها، شرایط ثمن معامله چیست اهلیت طرفین، وجود موضوع معین برای معامله و مشروعیت جهت معامله از شرایط اساسی و لازم در عقد است که بدون آنها عقد اساساً باطل است.
هرگاه یکی از این چهار شرط در عقد وجود نداشته باشد، عقد وجود خارجی پیدا نمی‌کند و یا ممکن است مانند فرض کراهت غیر نافذ باشد که در این حالت هم باطل است، لیکن با تأیید (تنفیذ) بعدی اصلاح پذیر است.
قصد و رضا
یکی از شرایط اساسی صحت هر معامله ای، قصد و رضای طرفین است. البته شایان توجه است که دو واژه قصد و رضا از نظر حقوقی با یکدیگر فرق دارند. قصد عبارت از اراده قلبي و تصمیم قطعی بر انجام معامله است. فقدان قصد که عامل بطلان معامله است، مانند اینکه کسی در حال مستی یا بیهوشی یا در خواب معامله کند که آن معامله به واسطه فقدان قصد باطل است.
منظور از رضا همان رضایت و تمایل داشتن به انجام معامله است، مرحله ای است که شخص به لحاظ وجود شرایطی خاصی متمایل به انجام معامله می شود و اگر هر یک از طرفین بنا به عللی رضایتش مخدوش باشد مانند اینکه شخصی برای نجات جان فرزندش که ربوده شده است، ملک خود را به ربایندگان بفروشد در این صورت، معامله غیر نافذ محسوب میگردد و پس از فراهم شدن شرایط با اعلام رضایت، عقد صحیح والاّ باطل خواهد بود.
نکته ای که در اینجا باید مورد توجه قرار گیرد اینکه اولاً: اکراه باید در حدی باشد که آزادی تصمیم و اراده را از شخص باشعوری سلب کند. بنابراین ترس از کسی بدون آن که تهدیدی در میان باشد اکراه محسوب نمیشود. اگر اکراه کننده شخصی را تهدید به آبروریزی کند و شخص تهدید شده بداند که اکراه کننده نمی تواند تهدیدش را اجرایی کند یا خودش بدون مشقت قادر به دفع اکراه باشد و معامله را انجام ندهد، مکره محسوب نمی شود.
ثانیاً: اضطرار در معامله خدشه‌ای به اعتبارآن وارد نمی‌سازد، مانند اینکه فردی بلحاظ تأمین هزینه های درمان همسرش ناچار به فروش خودروی خود میگردد. بر خلاف اکراه که فشاری بیرونی است، اضطرار فشاری است که از درون به طرف معامله تحمیل شده و منشاء بیرونی ندارد.
ثالثاً: در مورد معامله نباید اشتباهی صورت پذیرد والا رابطۀ حقوقی بین طرفین معامله ایجاد نمیشود. مثلا هرگاه کسی به مغازه ای میرود، و قیمت پیراهنی را بپرسد و آن را بخرد بعد در موقع بسته بندی معلوم گردد که فروشنده قیمت زیر پیراهنی را گفته و آن را فروخته است، این معامله نسبت به هیچ‌یک از پیراهن و زیر پیراهنی واقع نمیشود.
اهلیت طرفین
یکی دیگر از شروط صحت قرارداد، داشتن اهلیت در متعاملین است. یعنی اینکه دو طرف معامله باید رشید، بالغ و عاقل باشند. بنابراین افرادی که سن آنها زیر 18 سال است و یا دارای جنون دائمی و یا ادواری هستند، اهلیت نداشته و تنظیم قرارداد با آنها باطل است.
منظور از اهلیت، شایستگی است که انسان برای دارا شدن حق و اعمال آن پیدا می‌کند که به اهلیت استیفا و تمّتع تقسیم میشود. به شایستگی انسان برای اعمال حقوقی، اهلیت استیفا گفته میشود.
شایستگی انسان برای دارا شدن حقوق مدنی و بهره‌مندی از آن، به صورتی که دارای حق و تکلیف شود را اهلیت تمتع گویند. هر انسانی به محض زنده متولد شدن تا هنگام مرگ دارای اهلیت تمتّع است. بر خلاف اهلیت تمتّع، بعضی از افراد مانند افراد صغیر و مجنون دارای اهلیت استیفا نیستند.
در خصوص جنون به بیان ساده تر دیوانگی، طبق ماده 213 قانون مدنی: مجنون دائمی مطلقاً و مجنون ادواری در حال جنون نمی تواند هیچ تصرفی در اموال و حقوق مالی خود کند؛ هر چند ولّی یا قیم بتواند نقض او را رفع کند. البته هیج معامله ای را نمی توان به خاطر جنون معامله کننده، باطل اعلام شود، مگر آنکه ثابت شود این معامله در زمان جنون فرد انجام شده است.
در قوانین، ما به کسی که در همه اوقات دچار اختلال اعصاب و نقص عقل می شود، مجنون دائمی و به کسی که گاهی عقل وی زوال می یابد، مجنون ادواری گفته می شود.
مشروعیت جهت معامله
منظور از جهت معامله، عبارت از غرض و هدف اصلی از انجام معامله است و یک امر شخصی و متغیر است که در ذهن هریک از طرفین عقد است. بر خلاف علت که در اکثر معاملات یکسان بوده و شامل هدف مستقیمی است که شخصی از تشکیل معامله انتظار دارد. برای مثال شخصی خانهای را برای مشارکت در ساخت معامله می‌کند، دیگری برای تبدیل آن به دفتر تجاری، سومی برای تهیه پول درمان و. در همه این موارد علت از معامله یکی بوده که همان انگیزه مادی یعنی تحصیل مال است. اما جهت دارای عنصری تصوری و معنوی می باشد مانند بدست آوردن ثمن معامله در فروش خانه، که در هر معامله ای حسب مورد متفاوت است.
مطابق مقررات قانون مدنی ایران، تا وقتیکه جهت معامله جنبه شخصی دارد و در قرارداد نیامده است، نامشروع بودن آن سبب بطلان قرارداد نمیشود، زیرا ممکن است طرف مقابل اساساً از آن مطلع نباشد و لذا حکم به بطلان موجب ضرر وی شود. اما اگر در معامله ذکر شود، به علت اینکه دیگر وصف شخصی و خصوصی ندارد، قانونگذار به منظور صیانت از منافع جامعه وارد میشود و به اقتضای حفظ نظم عمومی آن را باطل اعلام می‌کند.
با این توصیف، جهت نامشروع در صورتی موجب بطلان معامله میشود که در قرارداد ذکر شده باشد مانند اینکه هنگام اجاره محلی در اجاره نامه قید شود که جهت تأسیس قمارخانه و یا عرضه مشروبات الکلی به اجاره داده شده است. البته معامله بر روی مالی که نسبت به برخی ممنوع و نسبت به بعضی دیگر مجاز باشد، اشکالی ندارد مانند تهیه مواد منفجره که تحت نظر مقامات مربوطه انجام می شود و به قصد فروش به ارتش و نیروهای مسلح صورت می پذیرد.
معین بودن موضوع معامله
مال یا عملی که موضوع انتقال یا تعهد ناشی از معامله قرار گیرد، مورد معامله نامیده که ممکن است مال باشد که متعهد، تسلیم آن را تعهد می‌کند، مانند خرید و فروش نسیه که فروشنده موضوع معامله را هنگام تنظیم قرارداد تحویل می‌‌دهد لیکه بهای آنرا بصورت اقساط یا یکجا متعاقباً دریافت می‌کند. در پاره ای اوقات مورد معامله، انجام عمل خاصی است، مثل گارانتی‌های سرویس خودرو در شرکت‌های خودروسازی. همچنین مورد معامله میتواند ترک عمل خاصی باشد، مانند عدم افشای اسرار شغلی شرکتی صاحب برند به غیر.
از جهتی دیگر نیز، هر یک از طرفین معامله باید قصد انشاء معامله‌ای را کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را دارد. مثلاً چنانچه کسی پولی را به قصد قرض به شخصی بدهد، وی باید آن را به قصد قرض قبول نماید و هرگاه آن را به قصد بخشش قبول کند، هیچ یک از دو عقد قرض و هبه منعقد نمیشود.
عقد غیر نافذ
عقد غير نافذ عقدي است كه عدم رعايت شرايط انعقاد آن به حدي نيست كه موجب بطلان گردد، اما به لحاظ وجود نقص ترتيب آثار بر آن نياز به تنفيذ و تكميل دارد. نقص احتمال دارد مربوط به فقدان يكي از شرايط قانوني صحت عقد و يا انجام آن بوسيله شخصي كه حق انعقاد نداشته، باشد. در واقع این عقد ارکان لازم برای صحت را دارا میباشد ولی به علت پارهای از نواقص، مقنّن آن را متزلزل تلقی کرده است. یکی از موارد آن عقد فضولی است که به معنای عامیانه، یعنی سرک کشیدن در اموال و دارایی دیگران، نزدیک است.
بدین صورت که فردی بدون اجازه مالک در اموال وی بصورت مثلاً فروش یا اجاره و رهن، دخالت و تصرف کند. چنین قراردادهایی که معامله فضولی لقب دارد به دليل اينکه فرد معاملهکننده بر خلاف مورد وکالت، از طرف صاحب مال اذن و اجازه انجام معامله را ندارد، غیر نافذ است.
به عبارت دیگر، از نظر حقوقی اين معاملات نه باطل هستند و نه صحيح، بلکه غیرنافذ هستند و تعيين تکليف آنها بستگی به اجازه صاحب مال دارد که چنانچه مورد تأیید مالک قرار گرفت صحیح و الاّ باطل است.
وجه دیگر معامله فضولی این است که چنانچه همراه با سوء نیت باشد جرم تلقی و مرتکب تحت عنوان جرم فروش مال غير و به اتهام کلاهبرداری مورد تعقيب قرار میگيرد.
همچنین عقد اکراهی و عقد صغیر در زمره عقود غیر نافذ هستند و اجازه بعدی مالک یا ولّی میتواند عقد را کامل و منشاء اثر سازد. مثلاً پسر 14 ساله ای که غیر رشید تلقی میشود، دوچرخه ای خریداری می‌کند که چنانچه ولّی او تأیید و باصطلاح حقوقی تنفیذ کند، معامله صحیح و الاّ باطل است.
عقد قابل فسخ
عقد قابل فسخ به عقد صحیحی اطلاق میشود که یکی از طرفین یا هر دو آنها بتواند آنرا بر هم زند. این عقد به دو دسته تقسیم میشود الف) عقد جائز و آن عقدیست که طبیعتاً قابل انحلال میباشد مانند عقد وکالت که طرفین هر وقت که بخواهند می‌توانند آنرا برهم زنند. ب) عقد لازم قابل فسخ که طبیعتاً قابل فسخ نمی باشد لیکن به جهاتی حق فسخ در آن موجود است.
در فرق بین عقد غیر نافذ و عقد قابل فسخ باید گفت؛ عقد غیر نافذ قراردادی ناقص است که با تنفیذ و اجازه بعدی کامل و با رد "کان لم یکن" می شود. لیکن عقد قابل فسخ قراردادی کامل است که از تاریخ تحقق فسخ، اثر خود را از دست می دهد.
آثار معاملات
قانون مدنی آثار بیع را در مادۀ 362، چنین بیان می‌کند: از آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد اینکه؛ به مجرد وقوع بیع مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن میشود. چنانکه این حکم را ناظر به صورتی بدانیم که مبیع مال معین مانند آپارتمان یا ملک مشخصی است، هرگاه معامله ای انجام شود، یکی از الزاماتی که بر عهده فروشنده قرار میگیرد، از یکطرف به نام کردن رسمی مبیع چنانچه ملک و مستغلات یا خودرو باشد، و از طرفی دیگر تسلیم و تحویل آن، چنانچه موضوع معامله کالا مانند مواد خوراکی باشد.
با این توصیف از آنجاییکه به محض وقوع بیع، مالکیت خریدار محقق میشود، لذا از فاصله عقد تا تسلیم کالا مسئولیت تلف آن به وی منتقل میشود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود به اصطلاح عامیانه از کیسه فروشنده رفته، و لذا وی حقی نسبت به بهای پرداختی ندارد.
از طرفی دیگر در صورتی که مثلاً خودرو خاص و معینی موضوع معامله قرار گرفته، باید در حین عقد موجود باشد.
بدیهی است در این مثال، چنانچه خودروی مورد معامله قبل از تحویل آتش بگیرد، با توجه باینکه در حکم تلف است و به جهت اینکه قدرت بر تسلیم آن وجود ندارد، از موارد بطلان تلقی نمیشود بلکه بنا به ماده 387 قانون مدنی از مصادیق تلف قبل از قبض است که حکم آن انفساخ معامله میباشد. در مثال اخیر چنانکه به تفصیل خواهیم گفت، از جمله تفاوتهای بین انفساخ و بطلان این است که، در صورت انفساخ معامله از ابتدا صحیح بوده ولی به دلیل آتش سوزی تحویل خودرو غیر ممکن میگردد لذا چون خریدار، مالک خودرو از زمان عقد تا حین برهم خوردن معامله بوده، ترقی و تنزل شرایط ثمن معامله چیست قیمت نیز متعلق به اوست. لذا فروشنده ضمن تکلیف به باز پس دادن بهای معامله، باید در صورت افزایش قیمت ما بهالتفاوت آنرا نیز به خریدار بدهد. اما در مورد ابطال نظر باینکه معامله از ابتدا باطل بوده و مانند این است که اصلاً معامله ای صورت نگرفته، فروشنده تکلیف به استرداد بهای معامله و خریدار موظف به اعاده خودرو به فروشنده دارد. در واقع وقتی عمل حقوقی باطل است و از روز نخست به صورت قانونی و صحیح شکل نگرفته، هیچ اثری بر آن مترتب نمی باشد.
از طرفی دیگر، مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم کالا، مشتری نیز به پرداخت بهای آن ملزم شود، بنابراین فروشنده میتواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، بجز در مواردی که در شماره های آتی بحث خواهد شد، به هیچ وجه به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس و عدم ارائه کالا (یعنی نوعی گروکشی) همچنان برای وی محفوظ است. منظور از حق حبس، اختیاری برای هر یک از طرفین قرارداد است که بر اساس آن حق دارند اجرای تعهد خود را موکول به اجرای تعهد دیگری کنند. برای مثال در عقد بیع خریدار میتواند پرداخت پول را به دریافت کالا منوط کرده و فروشنده نیز تحویل کالا را به تسلیم پول موکول کند. بنابراین به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود.
در خصوص تعهدات مشتری نیز باید گفت؛ تعهد اولیه وی، پرداخت بهای معامله است و این پرداخت بر مبنای تراضی و توافقی است که بین فروشنده و خریدار وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری میتواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع میتواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق اختیاری که قانون به او اعطا کرده و معروف به خیار تاخیر ثمن است، بیع را فسخ کند.
به عبارت دیگر طرفین به صورت ضمنی دریافت و پرداخت عوضین را پذیرفته و قرارداد را بر مبنای آن تنظیم کرده اند. به همین دلیل است که در تعریف عقد بیع گفته شده "تملیک عین به عوض معلوم" که بدیهی است که این دو طرف معامله باید تحویل و پرداخت شود. همانطوریکه در ماده 362 قانون مدنی تصریح شده عقد بیع بایع را به تسلیم مبیع و مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین تا زمانی که جزء اخیر این تعریف یعنی پرداخت محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل بوجود نمی آید. زیرا چنانکه متعاقباً بحث خواهد شد، هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به اختیارات ناشی از قانون، عقد را فسخ کنند.
نکات کلیدی در مبایعه نامه های معاملات املاک
- مشخصات فروشنده یا فروشندگان و همچنین خریدار یا خریداران را به طور کامل در قرارداد بیاورید. برای این کار حتماً مشخصات طرفین را با آنچه در مدارک شناسایی هست تطبیق دهید و به اعلام شفاهی اکتفا نکنید.
- مشخصات و امکانات مورد معامله از جمله مشخصات کامل سندی ملک و هرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار در تعهد فروشنده میباشد را در قرارداد بیاورید.
- بهای (ثمن) مورد معامله را به دقت و به طور شفاف در قرارداد بیان کنید.
- زمانبندی و چگونگی پرداخت بهای ملک مورد معامله را به صورت کاملا دقیق مشخص کنید. هرگونه توافق در این مورد را مکتوب کنید و چیزی را نانوشته نگذارید.
- در خصوص پرداخت مابقی قیمت می توانید این نکته ذکر کنید که در صورت عدم پرداخت در تاریخ مقرر، فروشنده می تواند فسخ معامله را اعلام نماید و معامله را برهم زند.
- در مورد زمانبندی پرداخت ها یا تحویل ملک، چنانچه خواستید تغییری ایجاد کنید، حتما به صورت کتبی و با امضای دو طرف قرارداد این کار را بکنید.
دیدگاه شما