با توجه به تبصره 1 ذیل ماده 123 قانون ثبت اسناد و املاک ناظر بر بند (ع) ماده (1) قانون نحوه وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب سال 1373 که مقرر می دارد: «مبنای وصول حق الثبت موضوع این ماده در مورد املاک، ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می باشد و در نقاطی که ارزش معاملاتی تعیین نشده طبق برگ ارزیابی ادارات ثبت خواهد بود.» و با التفات به تبصره ذیل ماده 58 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی که مقرر نموده است: « دفاتر اسناد رسمي مكلفند حق‌التحرير معاملات قطعي غير منقول را حسب بند (ع) ماده يك قانون وصول برخي از درآمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب 1373 براساس ارزش معاملاتي اعلام شده از طرف وزارت امور اقتصادي و دارايي محاسبه و اخذ نمايند.» در نگاه اول چنین استنباط می شود که چون مبنای محاسبه و وصول حق الثبت و حق التحریر تنظیم اسناد معاملات غیرمنقول به مأخذ ارزش معاملاتی اعلامی از سوی امور مالیاتی سازمان امور اقتصادی و دارایی می باشد، صرف نظر از قید بهای واقعی معامله و اکتفاء به درج ارزش معاملاتی در سند تنظیمی بلاشکال باشد. لیکن مسلم است سند انتقال غیرمنقول از جمله اسناد معاملات معوض بوده و مستلزم صحت آن ایجاد تعادل متعارف بین عوض و معوض می باشد. بنابراین یکی از ارکان تنظیم سند انتقال غیرمنقول، بهای واقعی مورد معامله است نه ارزش معاملاتی. چرا که در مقام مقایسه، ارزش معاملاتی با اختلاف افحش کمتر از ارزش سوقیه و واقعی مال غیرمنقول است و در ثانی چون اصل براین استوار است که دفاتر اسناد رسمی در حقیقت موضوع معامله و انطباق موضوع با مفاد قانون و مقررات تنظیم سند می نمایند به نظر می رسد در هنگام تنظیم سند معامله اموال غیرمنقول سردفتر مبلغ واقعی معامله را نیز از متعاملین استعلام و در سند درج نمایند هر چند که از حیث محاسبه و وصول حقوق دولتی ملاک نبوده باشد؛ در غیر اینصورت ایرادات زیر متصور است: 1 ـ همانطوری که قبلاً گفته شد بهای سوقیه و حقیقی مورد معامله به مراتب بیش از ارزش معاملاتی اعلامی از سوی اداره امور مالیاتی است و بداهتاً اینکه در عالم واقع هیچ شخص عاقلی ملک با ارزش میلیاردی را در مقابل مبلغ چند هزاری معامله نمی کند. لیکن تثبیت یک امر محال در دفاتر اسناد رسمی برخلاف قانون و عرف مسلم بوده و خطاء است. 2 ـ ذینفع (هر یک از متعاملین یا قائم مقام آنها) می تواند ادعا کند گرچه محتویات سند را قبول دارد لیکن مندرجات آن راجع به بهای مورد معامله که غیر واقعی است قبول ندارند با استناد به آن امکان ادعای غبن و مغبونیت هر یک از آنها وجود دارد. 3 ـ ممکن است متعاملین براساس اعتماد به طرف معامله و با اعتقاد به حساسیت و دقت و قانونمندی دفاتر اسنادرسمی، در خارج از دفترخانه ملتزم شده باشند پس از تنظیم و تکمیل سند بهای مورد معامله را بپردازد و شخص خریدار نیز پس از تکمیل سند به استناد به بهای مندرج در آن خود را متعهد به پرداخت بهای معادل ارزش معاملاتی بداند. 4 ـ در صورتی که متعاملین یا یکی از آنها بخواهند از حق اقاله و فسخ استفاده کنند آیا معامل سند در قبال تأدیه مبلغ معادل ارزش معاملاتی، مال غیرمنقول مورد معامله را تحویل می گیرد؟ 5 ـ در صورتیکه شفیع با استفاده از حق شفعه در صدد تأدیه قیمت پرداختی مشتری و و تملک مورد معامله برآید، و اگر دلیل مسلم او برای پرداخت قیمت مزبور، بهای معادل ارزش معاملاتی مندرج در سند رسمی معامله باشد، حقوق از دست رفته مشتری چگونه جبران خواهد شد؟ به این ترتیب اسباب مشاجره و ایجاد اختلاف بین طرفین معامله و یا قائم مقام آنها و تضییع حقوق و نهایتاً افزایش مراجعات به دادگاهها و تحمیل صرف هزینه و وقت مضاعف به آنان جهت اثبات حقانیت یا ردّ دعوی فراهم تعیین مبلغ مورد معامله می گردد و این ادعاها قابلیت اثبات و نهایتاً مخدوش شدن اعتبار سند رسمی و همچنین ضایع شدن حقوق هر یک متعاملین سند (و برخلافت توافق و تراضی اولیه که مبنای نقل و انتقال گرفته است) را در پی دارد. ممکن است ادعا شود که چون عموماً متعاملین قبل از رجوع به دفترخانه سند عادی تنظیم می کنند و اگر اختلاف های مذکور پدید آید هر یک از متعاملین می تواند با رجوع به دادگاه و استناد به سند عادی مزبور حقانیت خود را به اثبات برساند. در پاسخ گفته می شود که اگر این ادعا از سوی متصدیان و متولیان سند رسمی که مسئولیت تثبت حقوق اشخاص را به عهده دارند ابراز شود، یک مطلب خام و دور از شأن و منزلت شغل سردفتر اسناد رسمی است، لیکن اگر از سوی اشخاص غیر صادر شود در مقام پاسخگویی به سؤال به ایجاز گفته می شود که: بنابر مواد1257 و 1258 و 1284 و 1287 و 1290 قانون مدنی، اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود جامع دلایل قطعی برای اثبات حق بوده و ملاک عمل و اجراء و مانع ورود هرگونه ایراد و ادعای خلاف محتویات و مندرجات آن می باشد. لذا اگر ذینفع بتواند نزد دادگاه ذیصلاح و با استناد به هر دلیل عادی دیگر (و خاصاً قولنامه که سندی مبتدی و بلاتأثیر در سند رسمی انتقال است) سند رسمی را متزلزل و حقانیت خود را به اثبات برساند، باید آن سند رسمی را هم عرض اسناد عادی که از هر شخصی ممکن است صادر شود، تلقی نمود. علی ایحال عدم درج بهای واقعی مورد معامله در سند می تواند تالی فاسد در پی داشته باشد لیکن عدم درج بهای ارزش معاملاتی و حتی عدم وصول حقوق دولتی (مستنبط از ماده 1294 قانون مدنی که مقرر نموده است «عدم رعایت مقررات راجعه به حق التمبر که به اسناد تعلق می گیرد سندرا از رسمیت خارج نمی کند.») هر چند حسب مورد می تواند تعقیب انتظامی و قضائی برای سردفتر در پی داشته باشد، خللی به رسمیت و اعتبار سند وارد نمی کند وانگهی درج ارزش معاملاتی و بهای سوقیه در سند انتقال غیرمنقول هیچ منافاتی با مدلول تبصره 1 ذیل ماده 123 قانون ثبت اسناد و املاک و تبصره ذیل ماده 58 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی نداشته بلکه یک اقدام تکمیلی مطابق مفاد مواد قانونی مذکور می باشد. زیرا دفاتر اسناد رسمی مکلفند سند رسمی معامله حقیقی واقع شده بین متعاملین را مادامی که مخالف قانون و مقررات نباشد تنظیم و تثبت نمایند؛ این امر محقق نمی شود مگر اینکه ارکان معامله واقعه را نیز در سند تنظیمی رعایت کند به بیان دیگر از جهت رعایت اصل امانت داری و عدالتمندی و لزوم حفظ شأن سردفتری و صحت و اعتبار محتویات و مندرجات سند، درج قیمت واقعی مورد معامله و ارزش معاملاتی به منظور رعایت ارکان سند انتقال غیرمنقول و محاسبه و اخذ حق الثبت و حق التحریر، یک ضرورت است.
دفتر اسناد رسمی 84 اردبیل
درج بهای مورد معامله در اسناد انتقال اموال غیرمنقول یک ضرورت یا تشریفات زاید.
درج بهای مورد معامله در اسناد انتقال غیرمنقول
یک ضرورت یا تشریفات زاید؟!
لیکن مسلم است سند انتقال غیرمنقول از جمله اسناد معاملات معوض بوده و مستلزم صحت آن ایجاد تعادل متعارف بین عوض و معوض می باشد. بنابراین یکی از ارکان تنظیم سند انتقال غیرمنقول، بهای واقعی مورد معامله است نه ارزش معاملاتی. چرا که در مقام مقایسه، ارزش معاملاتی با اختلاف افحش کمتر از ارزش سوقیه و واقعی مال غیرمنقول است و در ثانی چون اصل براین استوار است که دفاتر اسناد رسمی در حقیقت موضوع معامله و انطباق موضوع با مفاد قانون و مقررات تنظیم سند می نمایند به نظر می رسد در هنگام تنظیم سند معامله اموال غیرمنقول سردفتر مبلغ واقعی معامله را نیز از متعاملین استعلام و در سند درج نمایند هر چند که از حیث محاسبه و وصول حقوق دولتی ملاک نبوده باشد؛ در غیر اینصورت ایرادات زیر متصور است:
1 ـ همانطوری که قبلاً گفته شد بهای سوقیه و حقیقی مورد معامله به مراتب بیش از ارزش معاملاتی اعلامی از سوی اداره امور مالیاتی است و بداهتاً اینکه در عالم واقع هیچ شخص عاقلی ملک با ارزش میلیاردی را در مقابل مبلغ چند هزاری معامله نمی کند. لیکن تثبیت یک امر محال در دفاتر اسناد رسمی برخلاف قانون و عرف مسلم بوده و خطاء است.
2 ـ ذینفع (هر یک از متعاملین یا قائم مقام آنها) می تواند ادعا کند گرچه محتویات سند را قبول دارد لیکن مندرجات آن راجع به بهای مورد معامله که غیر واقعی است قبول ندارند با استناد به آن امکان ادعای غبن و مغبونیت هر یک از آنها وجود دارد.
3 ـ ممکن است متعاملین براساس اعتماد به طرف معامله و با اعتقاد به حساسیت و دقت و قانونمندی دفاتر اسنادرسمی، در خارج از دفترخانه ملتزم شده باشند پس از تنظیم و تکمیل سند بهای مورد معامله را بپردازد و شخص خریدار نیز پس از تکمیل سند به استناد به بهای مندرج در آن خود را متعهد به پرداخت بهای معادل ارزش معاملاتی بداند.
4 ـ در صورتی که متعاملین یا یکی از آنها بخواهند از حق اقاله و فسخ استفاده کنند آیا معامل سند در قبال تأدیه مبلغ معادل ارزش معاملاتی، مال غیرمنقول مورد معامله را تحویل می گیرد؟
5 ـ در صورتیکه شفیع با استفاده از حق شفعه در صدد تأدیه قیمت پرداختی مشتری و و تملک مورد معامله برآید، و اگر دلیل مسلم او برای پرداخت قیمت مزبور، بهای معادل ارزش معاملاتی مندرج در سند رسمی معامله باشد، حقوق از دست رفته مشتری چگونه جبران خواهد شد؟
به این ترتیب اسباب مشاجره و ایجاد اختلاف بین طرفین معامله و یا قائم مقام آنها و تضییع حقوق و نهایتاً افزایش مراجعات به دادگاهها و تحمیل صرف هزینه و وقت مضاعف به آنان جهت اثبات حقانیت یا ردّ دعوی فراهم می گردد و این ادعاها قابلیت اثبات و نهایتاً مخدوش شدن اعتبار سند رسمی و همچنین ضایع شدن حقوق هر یک متعاملین سند (و برخلافت توافق و تراضی اولیه که مبنای نقل و انتقال گرفته است) را در پی دارد.
ممکن است ادعا شود که چون عموماً متعاملین قبل از رجوع به دفترخانه سند عادی تنظیم می کنند و اگر اختلاف های مذکور پدید آید هر یک از متعاملین می تواند با رجوع به دادگاه و استناد به سند عادی مزبور حقانیت خود را به اثبات برساند. در پاسخ گفته می شود که اگر این ادعا از سوی متصدیان و متولیان سند رسمی که مسئولیت تثبت حقوق اشخاص را به عهده دارند ابراز شود، یک مطلب خام و دور از شأن و منزلت شغل سردفتر اسناد رسمی است، لیکن اگر از سوی اشخاص غیر صادر شود در مقام پاسخگویی به سؤال به ایجاز گفته می شود که: بنابر مواد1257 و 1258 و 1284 و 1287 و 1290 قانون مدنی، اسناد رسمی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود جامع دلایل قطعی برای اثبات حق بوده و ملاک عمل و اجراء و مانع ورود هرگونه ایراد و ادعای خلاف محتویات و مندرجات آن می باشد. لذا اگر ذینفع بتواند نزد دادگاه ذیصلاح و با استناد به هر دلیل عادی دیگر (و خاصاً قولنامه که سندی مبتدی و بلاتأثیر در سند رسمی انتقال است) سند رسمی را متزلزل و حقانیت خود را به اثبات برساند، باید آن سند رسمی را هم عرض اسناد عادی که از هر شخصی ممکن است صادر شود، تلقی نمود.
علی ایحال عدم درج بهای واقعی مورد معامله در سند می تواند تالی فاسد در پی داشته باشد لیکن عدم درج بهای ارزش معاملاتی و حتی عدم وصول حقوق دولتی (مستنبط از ماده 1294 قانون مدنی که مقرر نموده است «عدم رعایت مقررات راجعه به حق التمبر که به اسناد تعلق می گیرد سندرا از رسمیت خارج نمی کند.») هر چند حسب مورد می تواند تعقیب انتظامی و قضائی برای سردفتر در پی داشته باشد، خللی به رسمیت و اعتبار سند وارد نمی کند وانگهی درج ارزش معاملاتی و بهای سوقیه در سند انتقال غیرمنقول هیچ منافاتی با مدلول تبصره 1 ذیل ماده 123 قانون ثبت اسناد و املاک و تبصره ذیل ماده 58 آئین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی نداشته بلکه یک اقدام تکمیلی مطابق مفاد مواد قانونی مذکور می باشد. زیرا دفاتر اسناد رسمی مکلفند سند رسمی معامله حقیقی واقع شده بین متعاملین را مادامی که مخالف قانون و مقررات نباشد تنظیم و تثبت نمایند؛ این امر محقق نمی شود مگر اینکه ارکان معامله واقعه را نیز در سند تنظیمی رعایت کند به بیان دیگر از جهت رعایت اصل امانت داری و عدالتمندی و لزوم حفظ شأن سردفتری و صحت و اعتبار محتویات و مندرجات سند، درج قیمت واقعی مورد معامله و ارزش معاملاتی به منظور رعایت ارکان سند انتقال غیرمنقول و محاسبه و اخذ حق الثبت و حق التحریر، یک ضرورت است.
مطالبه ثمن قرارداد یا مبلغ قرارداد به نرخ روز
نوشته پیش رو توسط وکیل ملکی در خصوص نحوه و روش مطالبه ثمن قرارداد یا مبلغ قرارداد به نرخ روز از طریق مراجع قانونی با راهکار‌های قانونی برای شما تهیه شده است. درواقع میشه گفت که مطالبه ثمن قرارداد یکی از شکایت های شایع و زیاد در دادگاه است. که علل های به وجود آمدن بسیاری نظیر عدم مشاوره با حقوقدان در خصوص نحوه عقد قرارداد، سودجویی برخی افراد، ورشکستی و مشکلات مالی و… میباشد که ما در این مقاله صرفا به مسئله احیای حق قانونی میپردازیم.
در خصوص مرجع صالح برای رسیدگی مطالبه ثمن قرارداد باید گفت دادگاه حقوقی محل اقامت خوانده یا در محل انعقاد قرارداد او یا محل انجام تعهد، صالح به رسیدگی به دعوای مطالبه ثمن معامله می باشد.
نحوه مطالبه ثمن قرارداد
دعوی مطالبه ثمن قرارداد، زمانی مطرح میشود، که خریدار، بر خلاف وعده در قرارداد فروش، از انجام تعهدات خود، مبنی بر پرداخت ثمن معامله، خودداری نموده و حاضر به پرداخت دین خود به فرشنده نیست.
هنگامی که ملکی به فروش می رسد، توافقی بابت پرداخت ثمن و هم چنین تحویل ملک، مابین فروشنده و خریدار حاصل می شود. بنابراین شروطی که برای پرداخت ثمن، بین دو طرف مقرر شده است باید رعایت شود. حال اگر خریدار، ثمن را بر حسب قرارداد فی مابین به فروشنده پرداخت نکند، فروشنده میتواند دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را مطرح کند.
مطابق ماده ۳۹۵ قانون مدنی اگر مشتری ثمن را در موعد مقرر تأدیه نکند بایع حق خواهد داشت که بر طبق مقررات راجع به خیار تاخیر ثمن، معامله را فسخ یا از حاکم اجبار مشتری به تأدیه ثمن را بخواهد. دعوی مطالبه ثمن قرارداد از جمله دعاوی مالی بوده است و نیازمند پرداخت هزینه دادرسی به نسبت مبلغ خواسته می باشد.
ثمن معامله چیست ؟
در معامله بیع، متعاملین خریدار و فروشنده هستند که فروشنده طبق عقد مالی را به خریدار می فروشد و خریدار در ازای آن مال به فروشنده مبلغی را پرداخت می کند که به آن ثمن گویند. به عبارت دیگر ثمن بها موضوع معامله است. در اصطلاح حقوقی به قیمت و مبلغ تعیین شده در معامله ثمن قرارداد اطلاق می شود.
مرجع صالح برای رسیدگی به مطالبه ثمن قرارداد
در دعوی مطالبه ثمن قرارداد از آن جایی که موضوع خواسته دین است، مطابق ماده 13 آیین دادرسی مدنی خواهان میتواند، یا در دادگاهی که محل اقامت خوانده است، یا در محل انعقاد قرارداد او یا محل انجام تعهد، طرح دعوی نماید.
جهت طرح دعوای مطالبه ثمن قرارداد ، باید به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نموده و دفتر مذکور پرونده را پس از تکمیل و دریافت هزینه دادرسی معادل دعاوی مالی، بر اساس تعرفه اعلامی به دادگاه صالح ارسال می نماید.
نحوه ی اجرای رأی مطالبه ثمن قرارداد
در دعوی مطالبه ثمن قرارداد، پس از صدور رای قطعی به درخواست خواهان اجرائیه صادر میشود و خوانده مکلف است ظرف 10 روز مفاد آن را به موقع اجرا گذارد یا ترتیبی را به اجرای احکام معرفی نماید. چنانچه خواهان اموالی از خوانده در دسترس نداشته باشد می تواند با درخواست از دادورز اجرای احکام، از طریق استعلام از بانک مرکزی، اداره ثبت اسناد و املاک، راهور اموال خوانده را شناسایی و توقیف نماید.
پس از ارزش گذاری اموال توقیف شده توسظ کارشناس رسمی دادگستری، مال توقیف شده به فروش می رسد و مبلغ محکومیت از آن پرداخت میشود و اگر خواهان هیچ اموالی از محکوم علیه معرفی نکند و یا از طریق استعلام هیچ اموالی در دسترس نباشد، می تواند به استناد ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی، درخواست جلب محکوم علیه را نماید.
زمان و مکان پرداخت ثمن قراردادی
ممکن است طرفین قرارداد برای پرداخت ثمن معامله زمان یا مکان خاصی را در نظر بگیرند و در این صورت پرداخت ثمن باید طبق توافق طرفین انجام شود، ولی اگر طرفین توافق نکردند ثمن قرارداد باید در زمان وقوع بیع فوراَ پرداخت شود.
موارد اقامه دعوی در مطالبه ثمن قرارداد
- عقد بیع از طرف یکی از طرفین دعوی به استناد خیارات مندرج در عقد فسخ شود، مانند خیار شرط، خیار عیب و غیره.
- طرفین قرارداد تصمیم بگیرند قرارداد را اقاله نمایند، یعنی هر دو طرف معامله قصد بر هم زدن معامله را داشته باشند.
- در جایی که مورد معامله مستحق الغیر درآید، یعنی مورد معامله متعلق به شخصی غیر از فروشنده باشد. در این شرایط مورد معامله به مالک اصلی آن پس داده می شود و خریدار میتواند نسبت به مطالبه ثمن قرداد اقدام نماید و ثمن خود را از فروشنده مطالبه نماید.
ابطال معامله و مطالبه ثمن قرارداد به نرخ روز
در صورتی که معامله انجام شده به واسطه تخلف فروشنده باطل باشد و این امر با اطلاع واگاهی خریدار نباشد، خریدار می تواند پس از ابطال معامله به فروشنده مراجعه و مطالبه ثمن معامله را بخواهد. اما ممکن است معامله سالها پیش واقع شده باشد و یا پس از انجام معامله در اثر نواسانات بازار، ارزش پول یا ثمن معامله کاهش زیادی پیدا نموده باشد. در این صورت خریدار می تواند استرداد ثمن معامله به نرخ روز را از طریق دادگاه مطالبه نماید.
درخواست صدور تأمین خواسته در مطالبه ثمن قراداد
قرار تأمین خواسته به این معناست که خواهان، از دادگاه درخواست می کند تا طی صدور قرار تامین خواسته ، تا پایان رسیدگی با توجه به احتمال انتقال اموال توسط خوانده و عدم دسترسی به اموال وی، در صورت صدور حکم محکومیت، نسبت به توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده اقدام نماید. در صورت تشخیص دادگاه، با اخذ خسارت احتمالی، قرار تأمین خواسته و توقیف اموال منقول و غیر منقول خوانده به میزان مطالبه خواهان، از اموال خوانده را صادر و اجرا می نماید.
نکات مهم در خصوص مطالبه ثمن قرارداد
- اگر شخص ثالثی پرداخت ثمن را ضمانت کرده باشد، فروشنده حق مراجع به خریدار بابت ثمن را ندارد، صرفاَ می تواند از ضامن مطالبه وجه کند. مگر آنکه شرط شده باشد که مسئولیت خریدار و ضامن به صورت تضامنی است که در این حالت فروشنده می تواند به طور همزمان به خریدار و ضامن مراجعه کند.
- اگر مبلغ ثمن، وجه نقد از نوع وجه رایج باشد، خواهان می تواند ضمن دادخواست، خسارت تأخیر تادیه ثمن را نیز مطالبه کند، البته اگر در قرارداد وجه التزامی جهت تأخیر خریدار از پرداخت ثمن در نظر گرفته شده باشد نمی توان خسارت تأخیر تادیه را مطالبه کند.
- اگر در قرارداد برای پرداخت ثمن، مهلتی تعیین نشده باشد، اصل بر این است که خریدار باید ثمن را فوراَ پرداخت کند، مگر اینکه عرف معاملات ترتیب دیگری را پیش بینی کرده باشد.
- دادخواست مطالبه ثمن معامله از جمله دادخواست‌های مالی بوده و نیازمند هزینه دادرسی به میزان سه و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ بالای ۲۰ میلیون تومان و دو و نیم درصد مبلغ خواسته برای مبالغ زیر ۲۰ میلیون تومان است.
- دریافت ثمن معامله عنوان غرامت در صورت مستحق للغیر درآمدن مبیع، زمانی قابل مطالبه است که خریدار در زمان وقوع معامله از مستحق للغیر بودن مبیع آگاه نباشد.
رای وحدت رویه مربوط به مطالبه ثمن به نرخ روز
رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاهها لازم‌الاتباع است.
نمونه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد به نرخ روز
خواهان : مشخصات خواهان پرونده
خوانده : مشخصات خوانده پرونده
خواسته و یا بهای آن :
1-استرداد قسمتی از ثمن معامله به لحاظ مستحق الغیر در آمدن بعض از مبیع (38/3) موضوع بیع نامه شماره 16998671 مورخ 25/7/97 یک قطعه زمین پلاک ثبتی شماره …. فرعی از …. اصلی بخش ثبتی مفروض و مجزا شده از…..فعلا مقوم به 000/000/840/60 بابت اصل خواسته و بعلاوه غرامات وارده بابت مستحق الغیر در آمدن بعض از مبیع با جلب نظر کارشناسی
2- اعلام بطلان بیع موضوع بیع نامه به شماره 169986 مورخ 25/7/97 به نسبت 38/3 دانگ پلاک فوق الذکر
3- مطالبه کلیه خسارات دادرسی
شرح خواسته
1-به دلالت بیع نامه شماره 16998671 مورخ 25/7/97 خوانده دعوا شش دانگ یک قطعه زمین با کاربری مسکونی و وضعیت عرصه و اعیان دارای پلاک ثبتی به شماره … فرعی از پلاک ثبتی به شماره … فرعی از پلاک ثبتی به شماره …. اصلی بخش ثبتی … مفروض و مجزا از …. را در قبال مبلغ 000/000/000/108 به موکل واگذار کرده است.
2-به دلالت محتویات پرونده کلاسه ….. اجرای احکام شعبه 30 دادگاه عمومی حقوقی شهید مدنی تهران و کلاسه پرونده ….. صادره از شعبه 50 دادگاه حقوقی عمومی شهید مدنی تهران که نهایتا منجر به صدور سند شده (تصویر به پیوست) ارایه می گردد و بعد از وقوع معامله کاشف به عمل آمده که معادل 38/3 دانگ از شش دانگ زمین فوق الذکر که قبلا در توقیف بوده و نهایتا تملک گردیده و به عبارتی دیگر 38/3 دانگ مزبور مستحق الغیر در آمده است.
3-نظر به مراتب فوق، و از آنجا که نسبت به بعض مبیع مستحق الغیر در آمده عقد بیع باطل بوده به موجب این دادخواست درخواست استرداد آن قسمت از ثمن معامله که مربوط به بطلان 38/3 دانگ از زمین فوق الذکر است به علاوه غرامات وارده به استناد ماده 441 قانون مدنی (در باب تبعض صفقه) ناظر به ماده 391 همان قانون الزام خوانده به غرامات با توجه به رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشوربه مطالبه غرامات به نرخ روز تقاضای رسیدگی و صدور حکم به محکومیت خوانده اولا مبلغ پرداخت اصل خواسته 000/000/840/60 به علاوه غرامات وارده به نرخ روز با جلب نظر کارشناس واعلام بطلان بیع موضوع بیع نامه شماره 16998671 مورخ 25/7/97 به نسبت 38/3 از پلاک فوق الذکر را دارم. با تجدید احترام
مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هر یک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفاء آن را می کنند - ادعای بطلان قرارداد بعلت عدم ذکر مدت خیار شرط - در قرارداد مذکور برای طرفین حق پشیمانی به مبلغ یک میلیون ریال تعیین گردیده است
خلاصه جریان پرونده : 1 - در تاریخ 5/3/69 آقای (گ) دادخواستی به طرفیت بانو فاطمه . به خواسته صدور حکم بر ابطال نوشته عادی مورخ 1/8/66 و خلع ید از مورد مالکیت خود مقوم به مبلغ دوازده میلیون و اعسار از هزینه دادرسی به دادگاه حقوقی یک بروجرد داده که به شماره 69/91 ثبت گردیده و به قرارداد1/8/66 و مندرجات پرونده 67/80 حقوقی یک دادگاه بروجرد استناد نموده است ماحصل ادعای خواهان این است که ششدانگ یک باب مغازه و زیر زمین و طبقات فوقانی و ملخقات آن متعلق به وی می باشد خوانده به استناد نوشته عادی مورخ 1/8/66 که حسب مواد 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک اسناد قابل پذیرش در محاکم و ادارات نیست و سبب تملک نمی باشد بر آن تسلط یافته و متصرف می باشد و حاضر به تخلیه نیست مخصوصا" در طبقه هم کف سوپر مارکت تاسیس کرده و مشغول کار است و به استناد رای آقای (ص) که به عنوان داور اظهارنظر نموده خود را مالک می داند حال آنکه رای مذکور در دادگاه باطل اعلام گردیده است در قرارداد مذکور برای طرفین حق پشیمانی به مبلغ یک میلیون ریال تعیین گردیده که متضمن حق عدول هر یک می باشد وی از معامله عدول نموده بر آن با توجه به ماده 401 قانون مدنی که برای خیار شرط مدت مقرر داشته نوشته عادی مرقوم حکایتی از مدت برای زمان خیار تعیین نکردند و باطل است با این کیفیت نوشته یاد شده سبب تملک و حقانیت خوانده به تصرف ملک وی نمی باشد و نیز به فتوای فقهای عظام استفاده نموده است
2 - بانو (ف) نیز در1/6/69 دادخواستی به طرفیت آقای (گ)به خواسته الزام خوانده به انجام تعهد و تنظیم سند رسمی انتقال مقوم به دو میلیون و یکصد هزار ریال به انضمام مطالبه 338197 ریال که مدعی است هزینه نموده به دادگاه حقوقی یک داده که به شماره 69/194 ثبت گردیده و توضیح داده که به موجب قرارداد1/8/66 که معتبر و مصون از تعرض است و خوانده به صحت و اصالت آن در پرونده 69/91 اعتراف کرده ششدانگ مغازه سوپر مارکت به انضمام زیر زمین و دو طبقه فوقانی و ملخقات آن را به ملغ دوازده میلیون ریال از خوانده خریداری کرده هشت میلیون از ثمن را تادیه نموده و تعهد نموده از تاریخ عقد قرارداد ظرف سه ماه موجبات تنظیم سند رسمی را فراهم کند به هر حال چون معامله قانونا" و شرعا" انجام و ثمن و مثمن قبض و اقباض شده با توجه به مواد 219 و220 و221 قانون مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر الزام خوانده را به تنظیم سند نموده است و نیز ادعا کرده مبالغی را به شهرداری و اتحادیه و بانک و بابت کوپن و آبونمان آب و برق و غیره جمعا" به مبلغ 338197 ریال پرداخته که به عهده خوانده بوده است و می بایستی از باقیمانده ثمن معامله کسر گردد و فتوکپی قبوض آنها را ضمیمه پرونده کرده است .
هر دو پرونده تواما" مورد رسیدگی واقع شده و خوانده پرونده کلاسه 69/91 و خواهان پرونده 194 طی لایحه ادعای خواهان را به عسرت از پرداخت هزینه دادرسی بی مورد اعلام نموده و او را مالک املاکی درکرج و بروجرد معرفی و تقاضا کرده که دادگاه گواهی دهد تا از شهرداری تایید مالکیت او را گرفته و به دادگاه ارائه نماید و ادعای خواهان را به ابطال معامله و خلع ید رد کرده واظهار داشته اند معامله بر طبق مقررات قانونی و شرعی انجام و قسمت عده ثمن را پرداخت نموده و مورد معامله تحویل وی شده اکنون سه سال است که در آن مشغول به کار است .
دادگاه بدوا" به درخواست اعسار خواهان رسیدگی و آن را پذیرفته و پس از استماع اظهارات طرفین و تائید مالکیت آقای (گ) در پلاک شماره 30584 از طرف اداره ثبت اسناد و اظهار نظر مشاور نظر بر رد دعوی آقای (گ) به خواسته ابطال سند و خلع ید و صدور حکم بر محکومیت او به تنظیم سند رسمی در قبال دریافت باقیمانده ثمن معامله داده اند به این نظر آقای (گ) در مهلت قانونی اعتراض نموده و پرونده حسب دستوردادگاه به دیوانعالی کشور ارسال و به این شعبه ارجاع گردیده است و لایحه اعتراضیه هنگام شور قرائت خواهد شد .
بسمه تعالی
هیئت شعبه در تاریخ بالا تشکیل گردید پس ازقرائت گزراش آقای . عضوممیز واوراق پرونده ونظریه دادگاه و لایحه اعتراضیه مشاوره نموده چنین رای می دهد :
ایرادات و اعتراضات معترض عمدتا" در ماهیت دعوی و تکرار مطالبی است که دادگاه عنوان نموده و مستدلا" مردود اعلام گردیده است لذا اظهارنظر دادگاه با توجه به مستندات و مبانی مذکور در تعیین مبلغ مورد معامله آن و عدم اشکال موثری از لحاظ رعایت اصول و مقررات دادرسی و پرونده جهت انشاء حکم به دادگاه اعاده می گردد.
مرجع :
کتاب قانون مدنی در آیینه آراء دیوان عالی کشور - عقود وتعهدات
به اهتمام یدالله بازگیر- انتشارات فردوسی - چاپ اول - چاپ دریا
ثمن معامله
ثمن واژه ای است که در هنگام انجام معاملات ملکی زیاد آن را می شنویم. ثمن معامله یا مبلغ قرارداد در واقع همان قیمت یا “مبلغ معامله” است. بنابراین ثمن همان پولی است که از طریق فروش یک مال مثل ملک بدست می آید. ثمن معامله ملک در حقیقت ارزش و بها و قیمت تمام آن ملک است.
رابطه ثمن معامله و مبایعه نامه
همانطور که گفتیم ثمن معامله در رابطه با خرید و فروش املاک کاربرد حقوقی و نوشتاری فراوان دارد. پس باید بدانیم برای خرید و فروش یک ملک ابتدا طرفین یک قرارداد در کنار هم قرار می گیرند. سپس اراده می کنند که یک نفر پول خودش را به نفر دیگر بدهد و در عوض ملک او را ابتیاع کند. انجام این کار از نظر قواعد و مقررات حقوقی یوسیله تنظیم مبایعه نامه انجام می پذیرد. در این مورد پیشنهاد می شود مقاله تنظیم مبایعه نامه را ببینید. توصیه می شود مقاله مراحل انتقال سند ملک را نیز مطالعه نمایید.
ارزش معاملاتی و ثمن معامله
ارزش معاملاتی و ثمن معامله
معمولاً وقتی مالی غیر منقول مانند آپارتمان را خریداری می کنیم با واژه ارزش معاملاتی مواجه می شویم. ارزش معاملاتی یک ملک همان پولی است که افراد حاضرند در قبال بدست آوردن آن ملک بپردازند. تا از این طریق ملک را به تصرف و تسلط خود درآورند. ارزش معاملاتی یک ملک با پرداخت ثمن معامله تعیین می شود. یعنی وقتی شما برای معامله یک آپارتمان یک میلیارد تومان می پردازید، ارزش معاملاتی آن ملک یک میلیارد تومان است. ثمن یا مبلغ قراردادنیز معادل یک میلیارد تومان تعیین و در مبایعه نامه قید شده است.
نحوه پرداخت ثمن معامله
بهترین شرایط برای انجام یک معامله و پرداخت ثمن ، روش نقدی است. در این روش ابتدا خریدار از کم و کیف ملک اطمینان حاصل می کند. همچنین اسناد ملک را مورد بررسی قرار می دهد. و بعد از آنکه اراده طرفین برای انجام معامله شکل گرفت، طی تنظیم مبایعه نامه، ثمن را می پردازد و ملک را در اختیار می گیرد. ممکن است بخش کمی از ثمن را پرداخت نماید و بعد از تنظیم مبایعه نامه، به فاصله چند روز با حضور در دفترخانه اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید. مابقی ثمن را نیز در آنجا بپردازد. اما همیشه مبلغ قرارداد نقدی نیست یا خریدار آمادگی لازم را برای پرداخت نقدی ندارد. یا حتی فروشنده هنوز نتوانسته مدارک لازم برای انتقال سند را آماده نماید.
در این موارد ممکن است بخشی از ثمن معامله نقدی و بخشی نیز به صورت اقساط و یا صدور چک پرداخت شود. نکته مهم آن است که وقتی طرفین یک قرارداد مبادرت به تنظیم و امضای مبایعه نامه می کنند باید از هر حیث آمادگی لازم برای این کار را داشته باشند. و از قبل راجع به معامله تحقیق و بررسی کرده باشند. زیرا با امضای مبایعه نامه، صرف نظر از اینکه خریدار، ملک را در تصرف خودش بگیرد یا خیر وی مالک ملک خواهد بود. بنابراین هیچگاه نباید تا حصول اطمینان از صحت و سقم معامله نسبت به تنظیم و امضای مبایعه نامه اقدام نمود.
اثبات پرداخت ثمن معامله
همانطور گه بیان شد برای پرداخت ثمن یا مبلغ قرارداد باید از صحت معامله و دارا بودن شرایط خود و طرف مقابل اطمینان حاصل کنیم. بعد از آن حتماً در قبال پرداخت پول مدارک قانونی ملک را رویت نموده و آن را در اختیار بگیریم. همچنین مشخص نماییم پول چگونه و در چه تاریخی توسط چه کسی و در وجه چه کسی پرداخت و یا تحویل چه کسی می شود.
بنابراین اگر پول به صورت بانکی به حساب فروشنده واریز می شود مشخص باشد که دلیل واریز وجه چیست؟ و به استناد کدام مدرک پول به حساب فروشنده واریز می شود؟ همچنین دقت نماییم حساب حتماً متعلق به فروشنده باشد نه فرد نامعلوم دیگر. اگر ثمن معامله نقدی پرداخت می شود حتماً در مبایعه نامه قید و رسید آن نیز دریافت شود.
اثبات پرداخت ثمن معامله
در این مورد بهتر است حتما دو نفر شاهد نیز حضور داشته باشند و مبایعه نامه و رسید پرداخت پول را امضاء نمایند. با انجام این کار راه اثبات پرداخت پول هموار می شود. در صورت بروز اختلاف نیز به سادگی می توان اثبات نمود ثمن معامله و یا بخشی از آن به فروشنده پرداخت شده است.
اقرارنامه و موضوع دریافت ثمن یا مبلغ قرارداد
در هنگام تنظیم مبایعه نامه ها و سایر اسناد معاملاتی مسکن مشاهده می شود گه اقرارنامه ملکی از طرف مقابل دریافت می شود. در این موارد باید بسیار مراقب بود که در متن اقرارنامه چه چیزی را می نویسیم و چه چیزی را امضاء می تعیین مبلغ مورد معامله کنیم. به عنوان مثال ممکن است فروشنده در اقرارنامه اقرار نماید ملک را در ازای دریافت مبلغ قرارداد واگذار نموده است. حال آنکه اصلاً وجهی را دریافت نکرده باشد. پس اگر خودتان در اینگونه موارد نمی دانید باید چگونه عمل کنید حتماً با افراد با تجربه مشورت نمایید. لازم است در چنین شرایطی با حضور افراد خبره نسبت به تنظیم و امضاء مبایعه نامه و یا اقرارنامه فروش ملک اقدام کنید.
عدم پرداخت مبلغ قرارداد و الزام خریدار به پرداخت آن
ممکن است بر خلاف نعهدات طرفین یک قرارداد در خصوص پرداخت مبلغ قرارداد، مشکلی ایجاد شود. به عنوان مثال خریدار ملک، مبلغ قرارداد را پرداخت نکند و از تعهدات خود عدول نماید. در این صورت اگر همه چیز در مبایعه نامه و قرارداد بدرستی درج شده باشد، میتوان با مراجعه به دادگاه محل ملک، دادخواست الزام خریدار به پرداخت ثمن معامله را تنظیم و ارائه نمود. بدین ترتیب خریدار را ملزم به پرداخت مبلغ قرارداد نمود. حتی بابت ضرر و زیان وارده مطالبه ضرر و زیان را نیز درخواست کرد.
ممکن است در چنین شرایطی، فروشنده معامله را فسخ نماید . سپس اظهارنامه ای را برای خریدار ارسال و در آن فسخ قرارداد را اعلام نماید. در ادامه دادخواست تأیید فسخ قرارداد را به دادگاه ارائه نماید.
با توجه به گفته های بالا در صورت امتناع خریدار از پرداخت مبلغ قرارداد می توان برخی دادخواست ها را به دادگاه ارائه کرد. از جمله: دادخواست مطالبه وجه، دادخواست الزام به ایفای تعهد، دادخواست تأیید فسخ قرارداد بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله.
عدم ذکر ثمن یا مبلغ قرارداد
عدم ذکر ثمن معامله نافی صحت معامله ملکی نیست. زیرا قانون مدنی برای قراردادهای شفاهی نیز اعتبار قائل است. بنابراین وقتی یک معامله می تواند شفاهی باشد و طرفین نیز به آن پایبند باشند در نتیجه ذکر و عدم ذکر مبلغ یا ثمن معامله نیز می تواند مورد پذیرش قانون باشد.
بنابراین اگر در معامله ملک، ثمن معامله ذکر نشده باشد اما طرفین آن را قبول داشته باشند معامله صحیح است. لذا نمی توان به خاطر عدم ذکر ثمن معامله آن را باطل دانست. اما در عرف رایج نیست که ثمن معامله در قرارداد ذکر نشود . زیرا می تواند منشاء اختلافات بسیار زیاد گردد. بویژه آنکه قیمت املاک به صورت فزاینده ای روبه رشد است. بدیهی است عدم ذکر ثمن می تواند وسوسه انگیز باشد. و موجبات سوء استفاده در قراردادها را فراهم نماید. لذا در عمل کمتر مشاهده می شود که در هنگام تنظیم مبایعه نامه ذکری از ثمن معامله نشود. .
ممکن است فروشنده در قرارداد اقرار به دریافت ثمن کند، اما در واقع آن را دریافت ننموده باشد. در این فرض فروشنده باید اثبات کند بر خلاف مندرجات قرارداد و اقرار خود وجهی دریافت ننموده و پولی بابت این قرارداد دریافت نکرده است. در غیر این صورت حق مطالبه مبلغ قرارداد را نخواهد داشت که البته این امر کار دشواری خواهد بود.
دعوی استرداد ثمن معامله
ممکن است به دلایلی فروشنده در انجام معامله از تعهدات خود عدول کند. در این صورت خریدار می تواند ابتدا بدنبال فسخ قرارداد باشد. سپس دعوای استرداد ثمن معامله را با تنظیم دادخواست طرح نماید.
فسخ قرارداد بدلیل تأخیر در پرداخت ثمن معامله
ممکن است فروشنده آمادگی لازم برای انجام معامله و واگذاری ملک را داشته باشد اما خریدار به دلایل مختلف از تعهدات خود عدول نماید. در این صورت با توجه به شروط مندرج در قرارداد و بویژه خیار تأخیر ثمن می توان دادخواست فسخ قرارداد بدلیل خیار تأخیر ثمن را تنظیم و به دادگاه ارائه نمود.
وکیل الزام به تنظیم سند
اگر شما در زمره کسانی هستید که در اثر انجام معامله ملکی دچار مشکل شده اید بهتر است پیش از انجام هر کار با وکیل مشورت و در صورت لزوم مذاکره نمایید. در این صورت وکیل ملکی می تواند بهترین مشاوره شما باشد. با ما تماس بگیرید.
در صورت لزوم می توانید به قانون مدنی مراجعه و مواد مندرج در فصل سوم و چهارم را مطالعه نمایید.
وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
قبول وکالت در کلیه عاوی کیفری و حقوقی اعم از قتل، سقط جنین، کلاهبرداری، خیانت در امانت، ملکی، خانواده، طلاق، مهریه و.
محمد همائی فر
وکیل پایه یک دادگستری
ابوطالب اصغری جیرهنده
وکیل پایه یک دادگستری
وکالت در کلیه دعاوی حقوقی، کیفری، کمیسیون ماده ۱۰۰و۹۹ شهرداری، امور حسبی و. (گیلان > رشت)
دریافت مشاوره حقوقی
تضمین کیفیت مشاوره توسط وبسایت آوکیل
نوبت مشاوره خود را آنلاین رزرو نمایید
علی زیادی مشکول
وکیل قوه قضاییه (تهران)
وکالت در دعاوی حقوقی و کیفری
وکیل حجت اله کریمیان
وکیل پایه یک دادگستری (اصفهان)
وکالت تخصصی در دعاوی کیفری
وکیل محمدعلی قاسمی
وکیل پایه یک دادگستری (شیراز)
وکالت در کلیه دعاوی
دعوای بطلان بیع باوجود اقرار به دریافت ثمن
دعوای بطلان بیع باوجود اقرار به دریافت ثمن
مرجع صدور: شعبه 32 دادگاه تجدید نظر استان تهران
چکیده: طرح دعوای بطلان معامله به علت فقدان تعیین ثمن مندرج در مبایعه‌نامه در فرضی که در مبایعه‌نامه فروشنده اقرار به دریافت آن نموده است قابل استماع نخواهد بود.
تاریخ رای نهایی: 1393/07/26 شماره رای نهایی: 9309970223200880
در خصوص دعوی خواهان آقای الف. با وکالت آقای م.ه. به‌طرفیت خواندگان 1- ب. با وکالت آقای ب.ح. 2-ج. با وکالت خانم ر.ک. 3-ت. به خواسته صدور حکم مبنی بر ابطال مبایعه‌نامه عادی تنظیمی فی‌مابین خواندگان ردیف اول و دوم به لحاظ فقدان ثمن در معامله و فضولی بودن آن و اثبات وقوع عقد بیع با توجه به اقرار فروشنده به شرح مندرج در دادخواست. خوانده ردیف دوم با حضور در جلسات رسیدگی خواسته خواهان را تأیید و اظهار داشته: من آپارتمان را در قبال دریافت مبلغ چهل میلیون ریال به خواهان فروخته‌ام و هیچ‌گونه بیعی با خوانده ردیف اول نداشته‌ام و صرفاً به اصرار مادر خواهان مبنی بر اینکه خواهان در خارج از کشور نیاز به پول دارد و باید ملک از طریق وکالت‌نامه موجود فروخته شود مرا متقاعد کردند که بیع نامه خانم خ.ص. را امضاء کنم که من اجازه ندارم ثمن را قید نمایم چون هیچ پولی به من داده نشده بود و هیچ توافق واقعی در خصوص بیع صورت نگرفت. سایر خواندگان در مقابل خواسته خواهان ایراد یا دفاعی ارائه ننموده‌اند. نظر به محتویات پرونده ازجمله مفاد اظهارات طرفین به شرح دادخواست مذکور و همچنین مفاد دادنامه شماره 832 مورخ 29/10/87 صادره از شعبه 107 دادگاه عمومی حقوقی تهرآن‌که در دادنامه مذکور ضمن اشاره به عدم ارائه مبایعه‌نامه‌ای از سوی خانم خ.ص. و آقای پ.ن. حکم به ابطال وکالت‌نامه تنظیمی از سوی آقای پ.ن. به خانم خ.ص. با این استدلال که آقای پ.ن. سابق بر این سند وکالت ملک موضوع وکالت را به آقای م.ق. واگذار و وکالت‌نامه‌ای نیز به نام آقای ق. تنظیم و حق عزل را برای مدت سی سال از خود سلب و ساقط نموده، صادر نموده و از سوی دیگر باملاحظه مبایعه‌نامه عادی تنظیمی میان خانم ص. و آقای پ.ن. ملاحظه می‌گردد که در سند مذکور ذکری از ثمن نشده است و تعریف عقد بیع نیز تملیک عین به‌عوض معلوم است که در ما نحن فیه عوض مفقود است. بنابراین دادگاه دعوی خواهان را وارد دانسته، مستند به ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی و مواد 10و 183 و 190و 338و 339و 362 قانون مدنی ضمن احراز تحقق عقد بیع فی‌مابین خواهان و آقای پ.ن. در خصوص امتیاز یک واحد آپارتمان احداثی در پلاک ثبتی 345/25 واگذاری شرکت ت. و مالکیت خواهان نسبت به امتیاز آپارتمان مذکور حکم به ابطال مستند عادی (بیع نامه ) تنظیمی فی‌مابین خوانده ردیف اول و دوم به جهت مذکور در فوق صادر و اعلام می‌نماید. دادگاه دعوی خواهان را متوجه خوانده ردیف سوم ندانسته، مستند به ماده 89 ناظر بربند 4 ماده 84 قرار رد دعوی خواهان را نسبت به خوانده مذکور صادر و اعلام می‌نماید. رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل‌اعتراض در محاکم تجدیدنظر استان تهران میباشد .
رئیس شعبه 109 دادگاه عمومی حقوقی تهران – راستیان نیا
رای دادگاه تجدید نظر
در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ب.ح. به وکالت از خانم خ.ص. به‌طرفیت آقایان م.ق. و پ.ن. و ت. نسبت به بخشی از دادنامه شماره 00988 مورخ 19/9/92 شعبه 109 دادگاه عمومی حقوقی تهران‌که به‌موجب آن در مورد دعوی آقای م.ق. مبنی بر ابطال مبایعه‌نامه عادی تنظیمی فی‌مابین خ.ص. و پ.ن. به جهت فقدان ثمن معامله در متن مبایعه‌نامه و فضولی بودن آن و اثبات وقوع عقد بیع بین آقای م.ق. و پ.ن. حکم به ابطال بیع نامه تنظیمی بین خانم خ.ص. و پ.ن. صادرشده است. دادگاه با توجه به محتویات پرونده و اظهارات طرفین در وقت مقرر در این مرحله، درمجموع با این استدلال که به‌موجب قرارداد عادی مورخ 3/6/82 آقای پ.ن. کلیه حق‌وحقوق فعلی و یا آتی در خصوص عرصه و مشاعات قرارداد واگذاری معاونت زمین و مسکن … به شماره مسلسل 602045 از پلاک ثبتی ../.. واقع در … به مساحت 85 مترمربع را به خانم خ.ص. واگذار نموده و طی آن فروشنده اقرار به دریافت نقدی ثمن معامله از خریدار کرده است. بعلاوه اینکه ضمن آن اقرار به عدم واگذاری مورد معامله تا تاریخ 3/6/82 به فرد دیگر نموده و مسئولیت جبران خسارت و ضرر و زیان در صورت کشف فساد را عهده‌دار شده و کلیه خسارات را اسقاط نموده‌اند. که با توصیف فوق اساساً ادعای خواهان بدوی به خواسته ابطال مبایعه‌نامه به جهت عدم درج ثمن معامله در متن قرارداد وارد نبوده، زیرا با اقرار فروشنده به دریافت نقدی ثمن معامله، درواقع اراده طرفین بر تعیین مبلغ بابت ثمن استقراریافته و متعاقباً پرداخت و از سوی فروشنده اعلام وصول‌شده است و عدم درج ثمن موجب فساد عقد بیع نبوده، مضافاً به اینکه به دلالت قرارداد موجود در ت. تشریفات نقل‌وانتقال امتیاز واحد خریداری‌شده به نام خریدار ( تجدیدنظرخواه) رعایت و ثبت‌شده است که موارد فوق همگی دلالت بر صحت معامله فی‌مابین تجدیدنظرخواه و آقای پ.ن. داشته، درحالی‌که مدارک ارائه‌شده از سوی خواهان‌های بدوی مثبت مالکیت آنان نمی‌باشد. بنابراین با پذیرش تجدیدنظرخواهی، مستندا به ماده 358 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن نقض دادنامه تجدیدنظرخواسته حکم به بطلان دعوی خواهان بدوی صادر و اعلام می‌نماید. در مورد تجدیدنظرخواهی به‌طرفیت شرکت ت.، ازآنجاکه خواسته خواهان بدوی به‌طرفیت شرکت مزبور منتهی به صدور قرار رد دعوی شده است. لذا در این قسمت ضرری متوجه تجدیدنظرخواه نبوده، برابر ماده 26 [قانون] تشکیل دادگاه‌های عمومی و انقلاب قرار رد تجدیدنظرخواهی صادر و اعلام میشود. این رأی قطعی است.
دیدگاه شما