جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان چیست؟
به گزارش پایگاه خبری معماری و نما،جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان؛ در سال‌های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان در کنار کاهش قدرت خرید مشتریان، قراردادهای پیش فروش ساختمان از رونق بسیاری برخوردار شدند، همراه با افزایش قراردادهای پیش فروش مسکن، دعواهای حقوقی مرتبط با آن نیز رشد چشمگیری داشته است.
در خیلی از موارد پیش‌آمده که اشخاصی اقدام به پیش فروش آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند، خریدارانی آنها را خریدند و قرارداد بسته‌شده است. خریدار به خیال خود تصور کرده که توانسته در شرایطی مناسب و زیر قیمت بازار، پول خود را صرف خرید پیش فروش آپارتمان کند، در صورتی که بعد از مدتی فهمیده است خانه‌ای در کار نبوده است و فروشنده سرش را کلاه گذاشته است.
لزوم دانستن مسائل حقوق پیش فروش آپارتمان
لازم است مردم مسائل حقوقی پیرامون پیش فروش آپارتمان را فرا بگیرند، زیرا کمتر موضوعی را می‌توان یافت که از جهت حقوقی و از نظر اجرای تعداد در قراردادهای پیش فروش آپارتمان و از نظر تنوع تخلفات در این قراردادها تا به این حد واجد مشکلات بوده باشد.
دلیل این افزایش کلاهبرداری‌ها این است که در این معامله، ملک قابل رؤیت نیست تا خریدار کلیه امکانات ملک را با یک نگاه بسنجد و با قید یک عبارت ساده «ملک به رؤیت خریدار رسید و وی از کلیه کم و کیف مورد معامله اطلاع دارد»، از فروشنده سلب مسئولیت کند. زمانی که قرارداد پیش فروش ملک نوشته می‌شود، یا خانه‌ای هنوز وجود ندارد یا اینکه کامل نیست. بنابراین تنظیم قرارداد اصولی و دقیق در این نوع معامله لازم و واجب است.
برخی شروط در ضمن قراردادهای پیش فروش آپارتمان می‌تواند از این مسائل جلوگیری کند. برای این امر باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان طرفین دقت داشته باشند و صرفاً توافق شفاهی باعث رفع ابهامات طرفین نشود، به دلیل اینکه برداشت هر شخص از توافقات متفاوت و نهایتاً منجر به اختلاف می‌شود. بنابراین باید کلیه شرایط و توافقات مکتوب، و مورد امضای طرفین قرار گیرد.
پیش فروش یا پیش خرید چیست؟
از زمانی که موضوع پیش‌فروش آپارتمان به صورت جدی رونق پیدا کرده، همیشه مشکلات و اختلافاتی میان فروشنده، خریدار و شرکت پیمانکار وجود داشته است که باعث شده پرونده‌های زیادی در مراکز قضائی شکل بگیرد. از آنجایی که هنگام عقد بیع (فروش) باید مورد خرید و فروش به صورت فیزیکی آماده و موجود باشد اما بیش خرید چیست ؟ هنگام پیش‌فروش آپارتمان، ملک مورد نظر هنوز آماده نشده و همین مسئله بارها و بارها محل مناقشه بوده است
پیش فروش یا پیش خرید همان‌طور که از اسمش پیداست، در لغت به معنای قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن است. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می‌شود. به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می‌رسد، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شود، پیش خرید می‌گویند.
محاسن پیش خرید برای خریدار:
۱- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلماً قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان‌تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می‌تواند آپارتمان خریداری شده را گران‌تر بفروشد و سود ببرد.
۲- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می‌رسد، خریدار می‌بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
۳- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
۴- در ساختمان‌های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رؤیت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رؤیت است.
معایب پیش خرید برای خریدار:
۱- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
۲- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
۳- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
۴- امکان فروش ملک به چندین نفر
۵- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
۶- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
۷- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
جدیدترین قوانین پیش فروش آپارتمان
سال ۱۳۸۹ قانون‌گذاران به این فکر افتادند که قانون پیش‌فروش آپارتمان را تدوین و تصویب کنند. در نتیجه قانون پیش‌فروش آپارتمان در ۲۵ ماده و چهار تبصره تصویب شده است که در آن به صراحت اعلام شده پیش‌فروشنده باید احداث یا تکمیل واحد ساختمانی با ویژگی‌های مشخص را در زمین معین شده به صورت آپارتمان انجام داده و در نهایت آن را به پیش‌خریدار که مالک رسمی و آتی آپارتمان مورد نظر است، تحویل دهد، اما قوانین جدید پیش فروش عبارتند از:
امکانات واحد: مانند شماره طبقه و واحد، مساحت واحد و تعداد اتاقها، تعیین پارکینگ و انباری. همچنین مشخصات فنی و معماری ساختمان مانند تعداد واحدها و طبقات کلی ساختمان و نوع کاربری و موقعیت آن، سیستم گرمایش و سرمایش، نوع مصالح ساختمانی و نمای بیرونی آن و به‌طور کلی هر موردی که در پروانه بیش خرید چیست ؟ ساخت و شناسنامه‌ی فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت آن می‌تواند مؤثر واقع شود. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین قیمت: قیمت آپارتمان باید کاملاً مشخص باشد و تعداد اقساط و نحوه پرداخت آن بر اساس توافق طرفین ذکر شود و پیش‌خریدار به تناسب اقساط پرداختی، مالکِ ملکِ پیش‌فروش شده می‌شود. البته اگر عملیات ساخت‌وساز متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط تعیین شده را به زمانی موکول کند که تأییدیه تحقق پیشرفت در یک ماه را از مهندس ناظر گرفته است.
در ضمن حداقل ۱۰ درصد قیمت کل هم‌زمان با تنظیم سند رسمی قابل وصول است و توافق برخلاف آن، مورد پذیرش نیست و اما در صورت عدم بیش خرید چیست ؟ پرداخت اقساط از جانب پیش‌خریدار در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده موظف است، مراتب را به دفتر اسناد رسمی گزارش کند و دفتر به پیش‌خریدار اخطار می‌دهد تا مهلت یک ماه نسبت به پرداخت اقساط اقدام کند و در غیراین‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ خواهد داشت. (ماده ۲ قانون پیش فروش آپارتمان)
زمان تحویل ملک: زمان پایان پروژه و تحویل واحد مذکور و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی نیز باید مشخص شود، هرچند همه این موارد می‌توانند دست‌خوش تغییراتی شوند و متضمن خساراتی باشند که در همین راستا راجع به آنها نیز باید تعیین تکلیف شود و چنانچه پیش‌فروشنده نتواند در تاریخ مقرر، واحد وعده داده شده را تحویل پیش‌خریدار بدهد، یا به تعهدات خود عمل ننماید، با توجه به شرحی که در قانون آمده، باید خسارت بپردازد، مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق کنند و اعمال تمامی خیارات در صورتی که از خود سلب نکرده باشد، برای ایشان امکان‌پذیر است. (ماده ۲) و (مواد ۱۱ بیش خرید چیست ؟ و ۱۲ و ۱۳ قانون پیش فروش آپارتمان)
مساحت واحد پیش فروش شده: در صورتی که مساحت واحد تعیین شده بر اساس صورت‌جلسه‌ی تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، قیمت آن بر اساس نرخ مندرج در قرارداد محاسبه می‌شود. اگر مساحت واحد تا ۵ درصد بیشتر باشد، هیچیک از طرفین نمی‌توانند معامله را فسخ کنند؛ اما اگر از ۵ درصد بیشتر باشد، تنها خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ اضافه را پرداخت کند.
همچنین اگر مساحت واحد تحویل داده شده، کمتر از ۹۵ درصد مقدار توافق شده باشد، پیش‌خریدار می‌تواند معامله را فسخ یا قیمت آن را به نرخ روزِ بنا و نظر کارشناس کسر کند. البته در تمامی مواردی که به علت تخلفات پیش‌فروشنده، معامله از جانب پیش‌خریدار فسخ می‌شود، ایشان موظف است یا از طریق مصالحه بین طرفین یا برآورد کارشناس که طرفین بر انتخاب وی رضایت دارند، خسارت وارد شده به پیش‌خریدار را جبران کند. (ماده ۷ قانون پیش فروش آپارتمان)
تعیین تکلیف بیمه: از دیگر وظایف پیش‌فروشنده، بیمه کردن مسئولیت خود در قبال خساراتی است که ممکن است از عیب بنا یا تجهیزات و خسارات ناشی از عدم رعایت موازین قانونی، در مقابل خریدار یا اشخاص ثالث باشد و اگر خسارات وارده بیش از مبلغِ پرداختیِ بیمه باشد، پیش‌فروشنده ضامن مابه‌التفاوت بوده و بایستی از عهده خسارت برآید. قابل ذکر است که واحد پیش‌فروش شده یا مبالغ دریافتی بابت آن، قبل از انتقال رسمی به پیش‌خریدار نمی‌تواند به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار وی توقیف و تأمین شود. (ماده ۹ قانون پیش فروش آپارتمان)
قرارداد پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی که باید بدانید
تقریبا از زمانی که آپارتمان ها با افزایش قیمت جدی روبرو شدند و قدرت خرید جامعه در این موضوع پایین آمد قانون پیش فروش آپارتمان تصویب شد که در نتیجه این تصویب از خریداران حمایتی صورت گیرد. قرارداد پیش فروش ساختمان و نکات حقوقی که باید بدانید را در ادامه این مطلب از زبان و به نوشتار وکیل بخوانید.
منظور از قرارداد پیش فروش چیست؟
به قراردادی که طی آن مالک زمین متعهد می شود بعد از تکمیل ساخت آپارتمان یا … واحدی از آن را به خریدار تحویل دهد قرارداد پیش فروش اطلاق می شود. این قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی صورت گیرد و طبق قانون اگر مشاورین املاک این کار را انجام دهند مرتکب جرم شده اند.
پیش فروش از زمانی قابل اجرا است که پروانه ی ساخت از سوی شهرداری صادر شده باشد و شناسنامه مستقلی برای هر واحد تنظیم شده باشد.
نکات قرارداد پیش فروش
در قرارداد پیش فروش باید موارد زیر تصریح شود:
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث بیش خرید چیست ؟ می شود مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
چه مشخصاتی زمان قرارداد باید به خریدار اعلام گردد؟
- بهای آپارتمان و نحوه پرداخت آن: باید مشخص شود بهای پرداختی واحد چقدر است و نحوه پرداخت آن (چک و …) چگونه خواهد بود و تاریخ های پرداخت مشخص شود.
- زمان تحویل آپارتمان: موعد تحویل موضوعی است که باید حتما در قرارداد به طور صحیح و شفاف بیان شود. معمولا سازنده ملک زمان اتمام ساخت را مشخص می کنند که این تاریخ باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.
اگر برای خرید ملک یا بیش خرید چیست ؟ مالی به صورت پیش فروش نیاز به مشورت حقوقی دارید، مشاوره حقوقی تلفنی و مشاوره حقوقی رخط در این زمینه یکی از خدمات حقوقی بنیاد وکلاست.
پیش فروش ساختمان
پیش فروش یا پیش خرید ساختمان همان طور که از نام آن پیداست، به معنای فروش ساختمان قبل از تکمیل آن می باشد. و به طور عمده در زمینه املاک به آن دسته از املاکی که قبل از تکمیل شدن و قبل از اینکه قابل سکونت شود به فروش می رسند، پیش فروش و به املاکی که قبل از تکمیل و ساخته شدن خریداری شوند، پیش خرید می گویند. این اصطلاح در مورد بسیاری از معاملات انجام می شود.
محاسن پیش فروش ساختمان
- با توجه به عدم تکمیل شدن ملک مسلما قیمت پیش فروش یک آپارتمان از قیمت همان آپارتمان در حالت آماده تحویل، مقداری ارزان تر است و بعد از تکمیل شدن ملک در صورتی که بازار در شرایط یکسان باشد، خریدار می تواند آپارتمان خریداری شده را گران تر بفروشد و سود ببرد.
- در معاملاتی که املاک به صورت آماده به فروش می رسد، خریدار می بایست مبلغ قرارداد را حداکثر ظرف مدت ۲ ماه طبق توافق طرفین پرداخت کند. اما در معاملات پیش فروش، مبلغ قرارداد به صورت مرحله ای و طی مراحل ساخت پرداخت خواهد شد. بنابراین خریدار قدرت خرید بیشتری دارد.
- در پیش فروش، طراحی و اجزای داخل ملک بر اساس سلیقه خریدار قابل تغییر است.
- در ساختمان های آماده تنها اجزای روکار ساختمان قابل رویت است، اما در پیش فروش، تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار قابل رویت است.
معایب پیش فروش ساختمان
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان نا تمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی انگیزگی سازنده
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت های نا معتبر
- امکان اخذ وام های کلان بانکی روی بیش خرید چیست ؟ سند مادر و عدم تسویه، که در صورت عدم پرداخت، اقساط می بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایانکار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می افتد.
قانون پیش فروش ساختمان
قانون پیش فروش آپارتمان، در سال ۱۳۸۹ مشتمل بر ۲۵ ماده و ۴ تبصره، تصویب و به مرحله اجرا درآمده است. بر اساس این قانون هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد درآید، از نظر مقررات این قانون، قرارداد محسوب می شود.
مراحل پیش فروش ساختمان
جریان پیش فروش آپارتمان بر اساس قانون مذکور به این صورت است که پس از صدور پروانه ی ساختمان توسط شهرداری و تنظیم شناسنامه فنی مستقل برای بیش خرید چیست ؟ هر واحد که مشخصات کامل و ملحقات در آن بیان می شود و اخذ مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت دار، پیش فروشنده اقدام به تبلیغات در مطبوعات و پایگاه های اطلاع رسانی می کند. پس از این مرحله، بیش خرید چیست ؟ تنظیم قرارداد پیش فروش باید در یکی از دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد. مشاوران املاک موظفند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را برای تنظیم سند رسمی این قرارداد به همان دفتر خانه ارجاع دهند و نمی توانند خودشان اقدام بیش خرید چیست ؟ به تنظیم این قرارداد نمایند، در غیر این صورت مجرم تلقی می شوند.
نکات مندرج در قرارداد پیش فروش ساختمان
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاقها، شماره طبقه، شماره واحد، پارکینگ و انباری
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمینها و قرارداد بیمه ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی هیئت داوران
پاسخ به چند پرسش درباره پیش فروش ساختمان
برای جوگیری از دیرکرد تحویل ملک توسط فروشنده چه باید کرد؟
یکی از بهترین ضمانت اجرا های تعهد تحویل ملک، خسارت تأخیر روزانه بر اساس قیمت اجاره همان ملک است، تا خسارت خریدار جبران شود. پس باید این بند را با دقت در قرارداد درج شود.
برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان باید به کجا مراجعه کنیم؟
به منظور تنظیم قرارداد باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمود.
آیا امکان پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی وجود دارد؟
اقدام به پیش فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و ۲۴ قانون پیش فروش ساختمان رفتار خواهد شد.
حکم اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان چیست؟
یکی از مسائلی که افراد در نمونه قراردادهای پیش فروش ساختمان بسیار با آن مواجه می‌گردند، این است که متراژ ساختمان در پایان کار ساخت، از متراژ قیدشده در هنگام عقد نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان کمتر یا بیشتر می‌باشد. این موضوع در بسیاری از قراردادهای پیش فروش اتفاق افتاده و سبب می‌گردد طرفین قرارداد با یکدیگر بر سر این مورد اختلاف پیدا نمایند. این اختلاف به‌خصوص در چگونگی پرداخت تفاوت متراژ و همچنین وجود حق فسخ برای بر هم زدن معامله رخ می‌دهد. در ادامه این مطلب، قصد داریم توضیح دهیم این اختلاف در متراژ چگونه باید پرداخت گردد و در صورت بروز اختلاف در متراژ واقعی و قراردادی ساختمان، تکلیف و چاره چیست.
پیش از ادامه مطلب، باید بیان گردد که طرفین قرارداد پیش فروش پیش از انعقاد این قرارداد باید الزامات حقوقی را رعایت نمایند و قراردادی صحیح منعقد نمایند تا متحمل ضرر نگردند. در همین راستا، شما می‌توانید نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان را که در بانک قرارداد لامینگو موجود بوده است و توسط کارشناسان قراردادنویسی منعقد گشته است، دریافت نمایید و مورد بررسی قرار دهید و اگر قصد عقد چنین قراردادی دارید، این قرارداد را مورد استفاده قرار دهید.
عقد نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان
موضوع قرارداد پیش فروش ساختمان، ساخت و تحویل ساختمانی است که هنوز آماده نیست. در این قرارداد، فروشنده متعهد می‌گردد ساختمانی را بر اساس مشخصاتی که طرفین بر سر آن در هنگام عقد قرارداد توافق می‌نمایند، ساخته و در موعد مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، طرفین این قرارداد باید در هنگام عقد قرارداد پیش فروش، سند رسمی تنظیم نمایند.
نمونه قرارداد پیش فروش آپارتمان مزایایی دارد که بسیاری از افرادی که به‌دنبال خرید مسکن هستند، به این قرارداد جذب می‌گردند. برای مثال، بر خلاف قراردادهای خرید ملک آماده که معمولاً خریدار وقت زیادی را برای پرداخت مبلغ ندارد، در قراردادهای پیش فروش ساختمان خریدار این حق را دارد که مبلغ قرارداد را به‌صورت تدریجی پرداخت نماید و در بین هر دو نوبت پرداخت، خریدار فرصتی دارد تا مبلغ را تهیه نماید.
در قرارداد پیش فروش ساختمان باید مواردی مانند عنوان و موضوع قرارداد، مبلغ قرارداد، مشخصات پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده و تعهدات طرفین قرارداد، اوصاف ساختمان مورد نظر به‌طور دقیق و همراه با جزئیات، موعد تحویل ساختمان، مبلغ خسارت دیرکرد در تحویل ساختمان و یا دیرکرد در پرداخت مبلغ قرارداد، شرایط خاتمه قرارداد، تأثیر قوه قاهره در قرارداد و حق فسخ قرارداد قید گردد.
این قرارداد یکی از راه‌های سرمایه‌گذاری برای اشخاصی است که قصد دارند سرمایه خود را در بانک قرار ندهند و نوعی از سرمایه‌گذاری را انجام دهند که ارزش پولشان بعد از مدتی افزایش یابد. این افراد با پیش خرید کردن ملکی با عقد نمونه قرارداد پیش فروش و با قیمتی ارزان‌تر و فروش همان ملک با قیمتی بیشتر، سود مورد نظر را کسب می‌نمایند.
اضافه متراژ در پیش فروش آپارتمان
یکی از مشکلات اساسی خرید ساختمانی که هنوز ساخته نشده است و یا ساخت آن به اتمام نرسیده است، این است که ممکن است در نهایت ساختمان با آنچه در ذهن خریدار بوده است و با اوضاف قراردادی متفاوت گردد. یکی بیش خرید چیست ؟ از این موارد، اختلاف در متراژ ساختمان ساخته‌شده با متراژی است که در نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان بر سر آن توافق گشته است. این مورد، از موارد و مشکلاتی است که برای بسیاری از پیش‌خریداران ساختمان پیش می‌آید و از آنجایی که ممکن است پیش‌خریدار به‌دلیل اختلاف در متراژ ملزم گردد قیمت بیشتری بپردازد و از آنجایی که قیمت ملک بسیار بالا است، قانونگذار راه‌حلی برای حل این مشکل ارائه داده است.
در صورت بروز اختلاف در متراژ، پیش‌خریدار چه حقی دارد؟
اختلاف متراژ در ساختمان تسلیم‌شده، گاه ممکن است تا 5 درصد مساحت و متراژ آپارتمان باشد و گاه ممکن است بیش از 5 درصد مساحت و متراژ ساختمان باشد. قانونگذار درجهت تأمین حق شخص پیش‌خریدار ساختمان، بیان داشته است که اگر این اختلاف متراژ بیش از 5 درصد مساحت ساختمان باشد، پیش‌خریدار می‌تواند نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان را فسخ نماید. حال ممکن است این اختلاف در متراژ بدین صورت باشد که متراژ آپارتمان ساخته‌شده بیشتر از متراژ مورد توافق طرفین در هنگام عقد قرارداد باشد و یا کمتر از متراژ قراردادی. در هر دو صورت، قانوگذار حق فسخ قرارداد را فقط به پیش‌خریدار داده است و پیش‌فروشنده ساختمان در هیچ حالتی حق فسخ بیش خرید چیست ؟ قرارداد پیش فروش را ندارد.
و اما در ارتباط با اختلاف در متراژی که تا 5 درصد مساحت ساختمان است، باید ذکر گردد که در این صورت قانونگذار حق فسخی برای پیش‌خریدار قائل نشده است و در این شرایط، اگر متراژ بیش از میزان مقررشده در قرارداد باشد، خریدار باید مابه‌التفاوت را براساس قیمت روز خرید آپارتمان به فروشنده بپردازد و اگر متراژ کمتر از میزان مقررشده در قرارداد نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان باشد، فروشنده باید مابه‌التفاوت را بر اساس قیمت روز ساختمان به خریدار بپردازد.
البته ذکر این نکته ضروری است که روابط طرفین با توجه به آنچه بر آن توافق کرده‌اند، تعیین می‌گردد و اگر طرفین در قرارداد معین کرده باشند که در صورت بروز اختلاف در متراژ ساختمان با متراژ قراردادی، مبلغ مابه‌التفاوت به‌طور کل بر اساس قیمت زمان معامله و یا به‌طور کل بر اساس قیمت روز محاسبه گردد، این توافق معتبر است و بر همین اساس عمل می‌گردد.
سخن پایانی
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر فروشنده تخلفی نماید که به‌دلیل این تخلف خسارتی به خریدار وارد گردد، فروشنده باید به خریدار خسارت پرداخت نموده و ضررهای وارده را جبران نماید. ایجاد اختلاف در متراژ آپارتمان نیز یکی از همین تخلف‌ها است و اگر خریدار از این اختلاف متراژ خسارتی متحمل گردد، برای مثال نتواند مبلغ مابه‌التفاوت را بپردازد و مجبور به فسخ قرارداد گردد، فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد.
اگر از مطالعه این مطلب رضایت کافی داشته‌اید و این محتوا برایتان مفید بوده است، می‌توانید وارد بلاگ حقوقی لامینگو شوید و سایر مطالب منتشرشده را در ارتباط با قرارداد پیش فروش آپارتمان و سایر موضوعات حقوقی بررسی و مطالعه نمایید.
حق امتیاز پیش خرید پروژه چیست ؟ چرا باید برای آن پول پرداخت کرد؟
برای فهم بهتر این سوال ابتدا باید نوشته پروژه های تعاونی ساز مرور شود، طی نوشته قبلی ما فهمیدیم در پروژه های تعاونی ساز طبقه و واحد مشخص نیست و در انتهای کار این خوش حسابی شماست که تعیین کننده انتخاب واحد ها و جهت های بهتر است.
اول اینکه تعاونی سازنده برج مد نظر شما موظف به تحویل پروژه با قیمت تمام شده و بدون سود می باشد اما زمانی که شما پروژه را از شخصی میخرید که قبل شما اقدام به خرید نموده است باید بدانید که فرد مورد نظر خوش حساب بوده یا خیر؟ این بدین معناست که آیا تمامی اقساط خود را به موقع پرداخت نموده است؟ آیا دیر کرد یا جریمه ای ندارد؟ چند قسط دیگر دارد؟ قیمت تمام شده واحد وی چقدر است؟ ( که این موارد از تعاونی قابل استعلام می باشد) و در نهایت اینکه مبلغ امتیاز چقدر است؟
حال امتیاز چیست ؟ فروشنده پروژه تعاونی ساز یک مبلغ واریزی اولیه ( که پرداخت نموده است) + امتیاز از شما دریافت میکند)
امتیاز در واقع سود پولی است که فرد تا زمان فروش پروژه خود میتوانسته از واریزی اولیه و اقساط خود از بانک دریافت کند ( هر چند کم تر از سود دریافتی از بانک می باشد)
مبلغ دریافتی حق امتیاز هر فرد بستگی به خوش حسابی خریدار دارد. و هر چه پروژه به زمان تحویل نزدیکتر می شود مبلغ امتیاز بالاتر میرود و همچنین هر چه پروژه نکات مثبت بیشتری نسبت به پروژه های دیگر داشته باشد امتیاز آن بالاتر است.
شما پس از خرید پروژه مورد نظر موظف به پرداخت بقیه اقساط خریدار می باشید
و نکته آخر اینکه فروش پروژه های تعاونی ساز تا قبل از انتخاب واحد به صورت واریزی اولیه + امتیاز می باشد و پس از آن به صورت متری خرید و فروش خواهد شد و واحد بسته به طبقه و جهتی که دارد و ضریب طبقات قیمت گذاری خواهد شد.
حالت فروش متری معمولا یک سال مانده به تحویل اتفاق می افتد که در این حالت بعد از محاسبه کل متراژ واحد ، مبلغ اقساط باقی مانده کسر شده و سپس به فروشنده پرداخت می شود.
دیدگاه شما