بیش‌ فروش چیست ؟

طراحی داخلی در پیش فروش آپارتمان به سلیقه خریدار انجام می شود

قوانین و مقررات پیش فروش ساختمان

یکی از موضوعات نسبتاً داغ در زمینه خرید و فروش املاک مربوط به بحث قوانین ساختمان پیش فروش است که از نظر حقوقی دارای نکات مهمی است که هم فروشندگان و هم خریداران باید به آن توجه کنند.

پیش فروش ساختمان از نظر حقوقی

با توجه به قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران ؛ قرارداد فروش را می توان به شرح زیر تعریف کرد:

"قرارداد فروش"؛ این یک قرارداد یا قراردادی است که بر اساس آن شخصی در ازای اموال دیگری پول دیگری را به شخص دیگری منتقل می کند تا صاحب ملک (فروشنده) مالکیت کالاهای خود را در مقابل پول یا پولی که دریافت می کند به طرف دیگر (خریدار) منتقل کند. ) و خریدار نیز پول یا اموال خود را بیش‌ فروش چیست ؟ در ازای دریافت کالا به فروشنده می دهد. لازم به ذکر است؛ قرارداد فروش به محض نوشتن اراده طرفین تشکیل دهنده آن یعنی فروشنده و مشتری ، تحقق می یابد و ارزش قانونی پیدا می کند.

پیش فروش ساختمان

اما نکته مهم این است که ؛ قانونگذار قرارداد فروش را منوط به وجود خارجی کالا یا شیء مربوطه می داند و وقتی در مورد پیش فروش ساختمانی صحبت می کنیم که هنوز ساخته نشده است ، متوجه خلاء قانونی می شویم.

بدین منظور و همچنین به دلیل مشکلات و تعداد موارد قانونی مربوط به پیش خرید ساختمان ؛ در سال 2010 ، قانونگذار قانون پیش فروش ساختمان را تهیه و تصویب کرد که در کاهش مشکلات و دعاوی حقوقی در این زمینه بسیار مفید و مفید بود.

قانون پیش فروش ساختمان ؛ مشتمل بر 25 ماده و 4 تبصره ، در جلسه علنی روز یکشنبه 21 آذرماه 1389 به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید و در تاریخ 29/10/2010 به تأیید شورای نگهبان رسید.

طبق قانون فروش ساختمانها ؛ هر قراردادی که مالک رسمی زمین یا پیش فروش کننده متعهد به ساخت واحد ساختمانی خاصی در آن زمین و آن واحد ساختمانی از ابتدا یا در حین ساخت و تکمیل پروژه یا پس از اتمام عملیات ساختمانی باشد. دیگری یا پیش خریدار به عنوان مالک رسمی انتقال داده و شناخته شده است ، "قرارداد پیش فروش ساختمان" تحقق یافته است و ارزش قانونی دارد.

پیش فروش ساختمان

مکانیزم و مراحل قانونی پیش فروش ساختمان

با توجه به قانون پیش فروش ساختمانها ؛ فرایند کلی و مراحل مکانیزم پیش فروش ساختمان را می توان به شرح زیر توصیف کرد:

پیش فروشنده باید مراحل اداری را برای اخذ مجوز ساختمان از شهرداری طی کرده و همچنین شناسنامه فنی هر واحد را که به طور کامل شامل محتویات و مشخصات آن واحد است ، تهیه کند.

پس از صدور پروانه ساختمان و تهیه شناسنامه فنی ؛ پیش فروش می تواند از مجوزهای مربوطه برای انتشار آگهی استفاده کند.

پس از صدور مجوز انتشار آگهی ؛ پیش فروشنده مجاز به انتشار آگهی در مطبوعات ، رسانه های تصویری و دیگر پایگاه های اطلاع رسانی است و با تبلیغات ، سعی در جذب مشتری برای پیش فروش ساختمان دارد.

پس از توافق پیش فروشنده و پیش خریدار در مورد واحد ساختمان پیش فروش شده ؛ این دو ملزم به ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان با حضور در دفتر اسناد رسمی هستند.

توجه: در بسیاری از موارد ؛ مشاوران املاک و آژانس های خدمات املاک و مستغلات ؛ آنها به عنوان واسطه در برقراری ارتباط بین پیش فروشنده و پیش خریدار عمل می کنند. در این موارد ، مشاوران املاک باید توجه داشته باشند که حق ترتیب قرارداد پیش فروش ساختمان و در صورت ارتکاب این تخلف را ندارند. آنها مجرم شناخته شده و تحت پیگرد قانونی قرار می گیرند.

توجه: پایگاه های اطلاعاتی و رسانه ای که مجوز انتشار آگهی های پیش فروش ساختمان را از پیش فروشنده دریافت نمی کنند ؛ انتشار آگهی مربوطه ، مجرم شناخته شده و مطابق با قانون ؛ آنها به 91 روز تا 1 سال زندان یا دو تا چهار برابر مبلغ دریافتی محکوم می شوند.

پیش فروش ساختمان

مواردی که باید در قرارداد پیش فروش ساختمان لحاظ شود:

هر قرارداد شامل اجزایی برای انسجام و شفافیت قرارداد است که باید در رابطه با قرارداد منعقد شود. میزان تعهد طرفین برای اجتناب از مشکلات آینده به بیش‌ فروش چیست ؟ خوبی مشخص شده است. در مورد قرارداد پیش فروش ساختمان ، طبق قانون ، اجزای زیر باید به خوبی تعیین و تعیین شوند:

تجهیزات واحد ساختمان

قیمت ریالی واحد ساختمان.

تاریخ تحویل واحد ساختمان.

مساحت واحد ساختمان.

تیم تحقیقاتی گروه وکلای یاسا به طور مختصر و مفید هر یک از این موارد را توضیح می دهد.بیش‌ فروش چیست ؟

تجهیزات ساخت و ساز

تعیین امکانات و تجهیزات واحد ساختمان در قرارداد پیش فروش ساختمان به عنوان عنصری ضروری در نظر گرفته می شود تا پیش خریدار از تعهدات پیش فروشنده به خوبی آگاه باشد. مواردی مانند ؛ پارکینگ ، سیستم گرمایش و سرمایش ، داخلی و خارجی ، مشخصات مصالح استفاده شده و . مهمترین مشخصات یک واحد است که باید به وضوح تعریف و تعیین شود تا هم پیش فروشنده تعهدات خود را درک کند و هم پیش خریدار در محدوده از حقوق قانونی خودآگاه باشید.

پیش فروش ساختمان

قیمت ریالی واحد ساختمان

یکی از مهمترین موضوعات مربوط به پیش فروش ساختمان بحث تعیین قیمت ریالی واحد ساختمان و تعیین تکلیف مربوط به؛ پیش پرداخت تعداد اقساط ، مبلغ هر قسط و ..

موارد فوق و نحوه پرداخت ریال بهای واحد ساختمان با توافق متقابل پیش فروشنده و پیش خریدار انجام می شود و هیچگونه تعهد قانونی در این زمینه وجود ندارد.

در مواردی که پیشرفت کار ساختمان با برنامه زمان بندی شده مغایرت داشته باشد. پیش خریدار می تواند از پرداخت اقساط خودداری کرده و پرداخت اقساط را منوط به دریافت گواهی تکمیل پیش فروشنده از مهندس ناظر کند. از سوی دیگر؛ در صورت عدم پرداخت اقساط توسط پیش خریدار در موعد مقرر ، پیش فروشنده می تواند با ارسال اخطاریه به دفاتر اسناد رسمی محل ثبت قرارداد پیش فروش ساختمان و دفتر اسناد رسمی اطلاع دهد. ؛ پیش خریدار را ملزم به پرداخت اقساط می کند. در صورت عدم پرداخت تعهدات مالی توسط پیش خریدار ؛ پیش فروش می تواند قرارداد را فسخ کند.

تاریخ تحویل واحد ساختمان

در قرارداد پیش فروش ساختمان ؛ زمان اتمام پروژه ، تحویل واحد ساختمان ، انتقال نهایی سند به پیش خریدار باید توسط پیش فروشنده مشخص شود.

منظم ؛ تعهدات در موعد مقرر انجام نمی شود ، بنابراین پرداخت های دیرکرد و سایر موارد باید انجام شود.

در صورت عدم توافق طرفین در مورد تاخیرهای زمانی ؛ قانون بر اساس مفاد قرارداد پیش فروش ساختمان و سایر جنبه های حقوقی قضاوت می کند.

پیش فروش ساختمان

مساحت واحد ساختمان

تعیین مساحت واحد باید دقیق تخمین زده شود و در قرارداد پیش فروش ساختمان لحاظ شود. در صورت نقض قرارداد مربوطه توسط پیش فروشنده ، وی باید رضایت مسالمت آمیز پیش خریدار را جویا شود ، در غیر این صورت ؛ پیش فروشنده از نظر قانونی مسئول پرداخت خسارت است.

در مواردی که مساحت واحد ساختمان تا 5٪ بیشتر از مقررات توافق شده باشد. هیچ یک از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند ، اما اگر اختلاف بیش از 5 باشد ؛ پیش خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

همچنین؛ در مواردی که مساحت واحد ساختمان کمتر از 95 درصد باشد ، پیش خریدار می تواند معامله را فسخ کند یا مبلغ مساحت کمتر از مفاد ریالی قرارداد کسر کند.

بر طبق قانون؛ پیش فروشنده باید مسئولیت خود را در قبال خسارت هایی که پیش خریدار یا اشخاص ثالث به دلیل آسیب به ساختمان یا تجهیزات وارد کرده اند ، و همچنین خسارات ناشی از عدم رعایت مقررات ساختمان ، بیمه کند و در موارد زیر: اگر خسارت ها بیش از مبلغ پرداختی بیمه ، پیش فروشنده موظف است مابه التفاوت را به پیش خریدار و اشخاص ثالث به ما پرداخت کند.

در صورت عدم پرداخت خسارت توسط پیش فروشنده ؛ دادگاه برای توقیف و تأمین اموال پیش فروشنده حکم می دهد و خسارت پیش خریدار را وصول می کند.

هرگونه قرارداد یا موافقت مستلزم تعیین داور در مواردی است که طرفین اختلاف دارند. تعیین داور در موضوع پیش فروش ساختمان با نظر طرفین انجام می شود.

منظم ؛ یک داور از پیش انتخاب شده ، یک خریدار از پیش انتخاب شده و یک داور که توسط هر دو طرف انتخاب می شوند ، هیئت داوری قرارداد پیش فروش ساختمان را تشکیل می دهند.

در مواردی که طرفین در مورد تعیین داور به توافق نرسند ؛ رئیس دادگستری شهر داور را انتخاب می کند.

نکته مهم در مورد داوری قرارداد پیش فروش ساختمان این است که ؛ داوری در این زمینه تابع آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب جمهوری اسلامی ایران است.

اشکال قرارداد پیش‌فروش خودرو چیست؟

پرشین خودرو: یک وکیل دادگستری تاکید کرد که قراردادهای پیش فروش خودرو قراردادهای الحاقی محسوب می‌شود و این قراردادها باید به تایید سازمان هایی برسد که حامی مصرف کننده هستند.

به گزارش «پرشین خودرو» به نقل از ایسنا، محمدرضا سماواتی‌پور با اشاره به حقوق مصرف‌کنندگان در قراردادهای پیش خرید کالا، گفت: اگر از منظر بیع به این قراردادها نگاه کنیم در زمانی که صیغه بیع بین فروشنده و خریدار جاری می‌شود باید مورد بیع (مبیع) وجود داشته باشد، در صورتی که ما می‌دانیم زمانی که فروشندگان خودرو اقدام به انعقاد قراردادهای پیش فروش خودرو می‌کنند، خودرویی وجود ندارد و این موضوع عمده اشکال این قراردادها محسوب می‌شود.

این حقوقدان با بیان اینکه قراردادهای پیش فروش خودرو، قراردادهای الحاقی محسوب می‌شوند، اظهار کرد: قراردادهای الحاقی، قراردادهایی هستند که بر اساس موازین حقوق بین‌الملل و بسیاری از قوانین داخلی کشورها باید به گونه‌ای تفسیر شود که به نفع مصرف‌کننده باشد. هم‌چنین در قراردادهای پیش فروش خودرو، فروشندگان خودرو باید در زمان بروز اختلاف قرارداد، به نفع مصرف‌کننده عمل کنند در حالی که ما در طول سال‌های متمادی مشاهده کرده‌ایم که قراردادهای پیش فروش خودرو همیشه به نفع شرکت‌های خودروساز بوده است.

وی ادامه داد: شرکت‌های خودروساز به دلیل اینکه ارائه‌کننده خدمات انحصاری هستند هر آنچه را که می‌خواهند در قراردادهای پیش فروش خودرو انعقاد می‌کنند لذا این قراردادها، قراردادهای یک ‌طرفه است و تنظیم کردن اینگونه قراردادها غیرقانونی است.

سماواتی‌پور درباره اینکه آیا افزایش نرخ ارز بر افزایش قیمت خودرو تاثیر دارد یا خیر؟ گفت: این موضوع به هیچ وجه قابل قبول نیست به دلیل اینکه اکثر قطعات خودورهای کشورمان با ارز دولتی و ارز مرجع تامین می‌شوند.

این وکیل دادگستری با بیان اینکه باید سیستم قیمت‌گذاری خودرو به تایید سازمان حمایت از مصرف‌کنندگان و تولیدکنندگان برسد، خاطرنشان کرد: عملکرد شرکت‌های خودروساز طی هشت ماهه گذشته به گونه‌ای بوده که این شرکت‌ها با احتکار کالا، زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم می‌کنند که خود این احتکار هم خلاف قانون بوده و تخلف محسوب می‌شود.

این حقوقدان با بیان اینکه باید دادگاه‌ها در زمان بروز اختلاف در قراردادهای پیش فروش خودرو از مصرف‌کننده حمایت کنند، اظهار کرد: این موضوع یک اصل بوده و از منظر حقوق بین‌الملل در بسیاری از حقوق داخلی کشورها مورد تایید قرار گرفته است. در واقع در مواردی که تولیدکننده یا ارائه‌کننده خدمات انحصاری، قراردادی را تنظیم می‌کند حتما باید قرارداد بیش‌ فروش چیست ؟ به نفع مصرف‌کننده باشد نه به نفع تولیدکننده.

«اوراق پیش‌فروش خدمات گردشگری» چیست؟

تاثیرپذیری اقتصادی آحاد مختلف جامعه از اپیدمی کرونا یکسان نبوده است و قسمتی از جامعه که درآمد آنها ثابت بوده است چه بسا با کاهش بخشی از هزینه های متداول (هزینه های گردشگری و تفریحی، خرید البسه و موارد مشابه) در شرایط فعلی با مازاد منابع مواجه باشند.

لذا بخشی از راه حل‌های اقتصادی باید معطوف به ایجاد راه کارهایی برای انتقال منابع از بخش برخوردار به بخش‌های آسیب دیده باشد. رجحان اصلی این راه حل‌ها این است که هیچ گونه بار مالی برای دولت ندارد و نهاد حاکمیتی تنها به عنوان ضمانت کننده و تسهیل گر می‌تواند وارد عمل شود.

طراحی ابزار مالی مناسب برای پیش فروش کالا و خدمات علی الخصوص خدمات گردشگری یکی از راه کارهای انتقال منابع از بخش آسیب ندیده به بخش آسیب دیده است که در صورت طراحی صحیح می‌توان امیدوار بود بخشی از نیازهای بخش‌های آسیب دیده را مرتفع سازد. در مرحله اول، پیشنهاد می‌شود "اوراق پیش فروش خدمات گردشگری" به صورت متحدالشکل توسط یک نهاد واسط (برای مثال بانک گردشگری) منتشر شود و دارندگان این اوراق پس از تاریخ مشخصی (برای مثال شهریور یا آذر 99) بتوانند از از این اوراق برای پرداخت خدمات همه ایرلاین‌ها و هتل‌های 4 و 5 ستاره در کشور استفاده نمایند. اوراق می‌تواند ارزش اسمی مثلا یکصد هزار تومان داشته باشند و در تاریخ انتشار به قیمت پایین‌تری (مثلا 80 هزار تومان) به فروش برسد. نکات زیر در مورد پیشنهاد فوق حائز بیش‌ فروش چیست ؟ اهمیت است:

تفاوت فروش فوق العاده خودرو با پیش فروش از نظر قیمت چیست؟

فروش فوق العاده خودرو از سوی طرف تقاضا با استقبال زیادی مواجه شده است. به نحوی که برندگان این ماراتن خرید خودرو قطعا باید ازتوسط قرعه کشی مشخص شوند. در همین حال یک مقام مسئول در وزارت صمت تداوم برنامه فروش فوق العاده خودرو را در سال 99 اعلام کرد. به این ترتیب کسانی که در این مرحله نامشان از قرعه بیرون نیاید، این شانس را دارند که در مراحل بعد بخت خود را بیازمایند.

به گزارش خودروتک، معاون امور صنایع وزارت صنعت گفت: تا پایان سال چهار مرحله دیگر فروش فوق‌العاده خودرو خواهیم داشت.

مهدی صادقی نیارکی در گفت‌وگویی با رادیو اقتصاد با بیان اینکه طبق طرح ساماندهی از این به بعد سه روش فروش خودرو در کشور خواهیم داشت، افزود: سه روش فروش خودرو شامل «فروش فوق‌العاده»، «پیش‌فروش خودرو و تحویل تا یک سال» و «مشارکت در تولید» است.وی گفت: شعاری که برای طرح ساماندهی نحوه فروش خودرو پیش بینی شده به‌عنوان واقعی کردن تقاضا و عدالت در توزیع است.

وی افزود: نیمه دوم همین ماه (خرداد 99) پیش‌فروش خودرو را خواهیم داشت که عدد آن قابل توجه است.صادقی نیارکی بیان کرد: قیمت خودرو در طرح اول یعنی فروش فوق العاده خودرو، تثبیتی است یعنی قیمت‌هایی که شورای رقابت اعلام کرده است.

وی گفت: توضیح اینکه در مرحله طرح پیش‌فروش خودرو ، تحویل خودرو تا یک سال، قیمت بر اساس نرخ روز تحویل است.معاون امور صنایع وزارت صنعت افزود: به‌طورکلی در این مرحله هم ۵۰ درصد قیمت خودرو اخذ می‌شود، در ضمن سود مشارکت برای یک سال ندارد.

پیش فروش آپارتمان چیست؟

همان طور که از اسم آن مشخص است. فروختن آپارتمان قبل از ساخته شدن و قابل سکونت شدن را پیش فروش آپارتمان می گویند. برای اینکه قوانین حقوقی در مورد خرید و فروش اعمال شود باید آنچه فروش رفته وجودی مادی داشته باشد. اما از آن جایی که این قوانین شامل پیش فروش آپارتمان نمی شود. قوانین دیگری برای این نوع آپارتمان ها تصویب کردند. به موجب این قوانین فروشنده موظف است واحد ساختمانی مشخص شده را تکمیل کند. آن را در اوایل ساخت یا در بین مراحل ساخت به خریدار منتقل کند.

مزایای پیش فروش آپارتمان

از آن جایی که در پیش فروش آپارتمان، واحد ها هنوز تکمیل نشده اند. قیمت آن از واحدهای آپارتمانی با همان شرایط که قابل سکونت است، مناسب تر است. اصولا خریدار نیز می تواند پس از آماده شدن ملک، آن را با قیمت بالاتر بفروشد و سود کند.
خریدار وقتی آپارتمانی آماده شده را خریداری می کند، موظف است مبلغ ملک را حداکثر تا دو ماه پرداخت نماید. اما در املاک پیش فروش شده قضیه متفاوت است. این نوع املاک به صورت اقساط فروخته می شوند و خریدار می تواند در مدت زمان طولانی تری مبلغ آن را پرداخت کند.
یکی دیگر از مزایای پیش خرید کردن این است که خریدار می تواند سلیقه خود را در طراحی داخلی واحد خود اعمال نماید. خیلی ها دوست دارند منزل خود را کاملا طبق سلیقه خود بسازند. اما ساخت یک خانه توسط فرد بسیار هزینه بر و سخت است. پیش فروش آپارتمان این گزینه را به خریدار می دهد تا واحدی با سلیقه خود بسازد.

طراحی داخلی در پیش فروش آپارتمان به سلیقه خریدار انجام می شود

وقتی فردی آپارتمانی که ساخته شده را خریداری می کند. تنها روی کار را می بیند. اما در املاک پیش فروش شده، خریدار می تواند در تمام مراحل ساخت حضور داشته باشد. کیفیت مصالحی که برای ساخت استفاده می شود، بسنجد.

پیش فروش آپارتمان در سرعین

سرعین یکی از شهرهای خوش آب و هوای ایران است. این شهر در دامنه کوه زیبای سبلان با منظره ای بی بدیل است. چشمه های جوشان آبگرمی که از دل این کوه می جوشند، در کنار مناظر بکر و سرسبز شهر و آثار تاریخی آن از جمله زیبایی هایش محسوب می شوند. وجود مراکز متنوع آب درمانی از دیگر امتیازات سرعین است که افراد زیادی را برای درمان به آنجا می کشاند. این شهر با داشتن قابلیت های بالای خود برای جذب گردشگر مکان بسیار مناسبی برای سرمایه گذاری است. پیش فروش آپارتمان در سرعین این امکان را برای خریداران فراهم می کند. تا بتوانند به راحتی و با شرایط بسیار عالی صاحب ملک و آپارتمان شوند.

پیش فروش آپارتمان در سرعین به راحتی شما را صاحب ملک می کند