بازدهی صندوق‌های اهرمی

به گزارش پیام فوری ،مدیر صندوق سرمایه‌گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت در گفت و گو با سنا، به مزایای استفاده از صندوق‌های اهرمی در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: سازمان بورس در چند وقت اخیر اقدامات خوبی در راستای طراحی و توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید با درجات مختلفی از ریسک پذیری برای جذب سرمایه گذاران به این بازار انجام داده است.

صندوق سرمایه‌گذاری اهرمی چیست؟

مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس، درخصوص جزئیات صندوق‌های سرمایه‌گذاری اهرمی گفت: افرادی که دارای سود متغیر هستند حداقل بازدهی یونیت‌های date base را تضمین می‌کنند.

صندوق سرمایه‌گذاری اهرمی چیست؟

میثم فدایی، مدیر نظارت بر نهادهای مالی سازمان بورس، در خصوص جزئیات صندوق‌های سرمایه‌گذاری اهرمی توضیح داد: این صندوق‌ها دو مدل یونیت دارند، (equity base) و (date base)؛ یعنی یکسری از افراد دارای سود ثابت و یکسری دارای سود متغیر هستند.

وی افزود: در واقع کسانی که دارای سود متغیر هستند حداقل بازدهی یونیت‌های date base را تضمین می‌کنند.

صندوق سرمایه‌گذاری اهرمی چیست؟

به گفته فدایی، می‌توان گفت کسانی که سود ثابت دارند، یک سود ثابت با دامنه_نوسان کم از صندوق می‌گیرند و سود مازاد مربوط به سود ثابت به یونیت سودهای متغیر می‌رسد.

وی افزود: اگر زمانی سود آن‌هایی که درآمد ثابت هستند کمتر از عدد موردنظر بود، از سود equity base ها کم می‌شود و به date base ها واریز می‌شود.

به گفته فدایی، این کار قطعاً به وضعیت بورس کمک خواهد کرد، به طور مثال اگر شما به کارگزاری مراجعه کنید و به شما اعتبار ندهند در نتیجه در این صندوق‌ها با خرید یونیت‌های equity base دو برابر یونیت‌های خودتان به شما اعتبار می‌دهند و در صورت رشد بازار شما دو برابر سود کرده‌اید.

"اهرم" پذیره‌نویسی می‌شود

صندوق سهامی اهرمی کاریزما به عنوان اولین صندوق سرمایه‌گذاری اهرمی در ایران مجوز پذیره‌نویسی خود را از بورس تهران دریافت کرد.

به گزارش ایسنا بنابر اعلام کاریزما، این صندوق در روز دوشنبه ۲۹ آذر ماه پذیره نویسی خواهد شد. صندوق سهامی اهرمی کاریزما که روز یکشنبه ۲۱ آذر ماه با حضور مدیرعامل شرکت بورس تهران رونمایی و به اهالی بازار سرمایه معرفی شد، با پشت سر گذاشتن فرآیندها و کسب مجوزات لازم، آماده پذیره نویسی است.

عزت الله طیبی مدیرعامل شرکت سبدگردان کاریزما در خصوص پذیره‌نویسی صندوق اهرمی کاریزما توضیح داد : پذیره‌نویسی واحدهای ممتاز نوع دوم این صندوق در قالب یک صندوق قابل معامله با نماد " اهرم " روز دوشنبه ۲۹ آذر ماه انجام خواهد شد. سرمایه ابتدایی صندوق ۵۰۰ میلیارد تومان است که به ۵۰۰ میلیون واحد تقسیم شده، تعداد ۱۰ میلیون واحد ممتاز نوع اول در اختیار مدیران صندوق و ۴۹۰ میلیون واحد ممتاز نوع دوم در روز پذیره‌نویسی در اختیار عموم قرار می‌گیرد.

طیبی با اشاره به سقف خرید افراد در این پذیره‌نویسی گفت:«در این پذیره‌نویسی محدودیتی در میزان خرید واحدهای این صندوق برای افراد حقیقی و حقوقی وجود ندارد و همچنین قیمت هر واحد نیز معادل ارزش اسمی یعنی ۱۰۰۰۰ ریال خواهد بود. پذیره‌نویسی نماد "اهرم" از طریق کلیه کارگزاری های عضو بورس تهران صورت خواهد گرفت و کلیه افراد دارای کد بورسی می‌توانند روز دوشنبه ۲۹ آذر ماه از طریق سامانه‌های آنلاین خود در این پذیره‌نویسی شرکت کنند.»

مدیرعامل شرکت سبدگردان کاریزما همچنین به میزان اهرم این صندوق اشاره کرد و گفت:« در شرایط با ثبات ۵۰ تا ۲۰۰ درصد و در شرایط خاص می‌تواند اهرم بیشتری نیز از این صندوق گرفت. این صندوق از ترکیب دو صندوق سرمایه‌گذاری در سهام و صندوق سرمایه‌گذاری با درآمد ثابت تشکیل شده است. سرمایه صندوق متغیر و در ابتدا ۵۰۰ میلیارد تومان است و با همین میزان نیز پذیره‌نویسی و پس از آن نیز امکان افزایش سقف صندوق وجود دارد. امکان سرمایه گذاری همزمان برای سرمایه‌گذاران ریسک‌گریز و ریسک پذیر وجود دارد. کاریزما که پیش از این با مدیریت بزرگ‌ترین صندوق قابل معامله بورس با نام "کمند" و همچنین نخستین صندوق قابل معامله سهامی بازار با نماد "کاریس" بین اهالی بازار سرمایه جایگاه مناسب خود را به دست آورده، این بار با خلق یک ابزار جدید، امکان استفاده از اهرم را برای اولین بار در سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در بورس فراهم کرده است.

طیبی با اشاره به مدیریت صندوق‌های مشترک کاریزما و صندوق قابل معامله سپهر کاریزما با نماد کاریس توسط شرکت سبدگردان کاریزما و مقایسه این صندوق‌ها در بازه‌های مختلف با شاخص کل بورس که نشانگر بازدهی بالاتر این صندوق‌ها بوده است، به علاقمندان به سرمایه‌گذاری در صندوق اهرمی کاریزما این اطمینان را داد که مدیریت صندوق اهرمی نیز توسط تیمی از افراد حرفه‌ای انجام خواهد شد و کاریزما تمام تلاش خود را برای خلق بالاترین بازدهی برای سرمایه گذاران انجام خواهد داد.

او همچنین اعلام کرد: این صندوق برای سرمایه‌گذارانی که همیشه متقاضی اخذ اعتبار از کارگزاری و یا وام بانکی برای خرید سهام هستند مناسب بوده و با خرید این ابزار دیگر نیازی به طی کردن پروسه سخت اخذ اعتبار و تسهیلات بازدهی صندوق‌های اهرمی نخواهد بود.

نخستین صندوق اهرمی بازار با ۳ نوع واحد

بازارگردانی روی واحدهای صندوق انجام خواهد شد تا قیمت واحدها در بازار انحراف معناداری با ارزش ذاتی پیدا نکند.

به گزارش بورس نیوز ، مراسم معارفه صندوق بازدهی صندوق‌های اهرمی اهرمی کاریزما نخستین صندوق سرمایه گذاری اهرمی در ایران برگزار شد. گویا در عرض ۱۳۰ ثانیه، ۷۲۰میلیون سهم بیمه زندگی کاریزما به ارزش ۳۶میلیارد تومان پذیره نویسی شد.

عزت الله طیبی، مدیرعامل سبدگردان کاریزما در این مراسم بازدهی صندوق‌های اهرمی گفت: صندوق اهرمی کاریزما نخستین صندوق اهرمی در بازار سرمایه است که با استفاده از آن می توان در شرایط باثبات ۵۰ الی ۲۰۰ درصد و در شرایط خاص از ۱۰۰ الی ۳۰۰ درصد اهرم گرفت. این صندوق از ترکیب ۲ صندوق سرمایه گذاری در سهام و صندوق سرمایه گذاری با درآمد ثابت تشکیل شده است. سرمایه صندوق متغیر است که در ابتدا ۵۰۰ میلیارد تومان است و با همین میزان پذیره نویسی خواهد شد و بعدا امکان افزایش سقف صندوق وجود دارد. امکان سرمایه گذاری همزمان برای سرمایه گذاران ریسک گریز و ریسک پذیر وجود دارد.

وی افزود: عمر صندوق نامحدود و مدیریت فعالی دارد. حد نصاب صندوق همانند صندوق های عمومی است. مدیریت صندوق اهرمی کاریزما با شرکت سبدگردان کاریزما است. این صندوق ۳ نوع واحد سرمایه‌گذاری خواهد داشت واحد ممتاز نوع اول که موسسین خریداری خواهند کرد و ۱۰ میلیارد تومان وارد این صندوق کرده اند؛ ممتاز نوع دوم برای اشخاص ریسک پذیری که در پذیره نویسی شرکت کرده‌اند و دنبال اهرم هستند و واحدهای عادی که برای افراد ریسک گریزی است که تمایل به بازدهی ثابت دارند و بازدهی ۲۰ تا ۲۵ درصدی برای این افراد به همراه خواهد داشت. به نوعی از خریداران واحدهای عادی منابع را به خریداران واحدهای ممتاز نوع دوم قرض می دهند. بازارگردانی روی واحدهای صندوق انجام خواهد شد تا قیمت واحدها در بازار انحراف معناداری با ارزش ذاتی پیدا نکند.

صندوق های اهرمی، گزینه ای مناسب برای سرمایه گذاران خرد

سرمایه گذاران خرد به واسطه منابع محدودی که در اختیار دارند شاید قادر به دریافت اعتبار از کارگزاری ها نباشند اما می توانند وارد صندوق های اهرمی شوند و از این صندوق در جهت افزایش بازدهی خود استفاده کنند؛ بنابراین صندوق های اهرمی باعث جذب منابع بیشتری در بازار سرمایه می شود.

به گزارش پیام فوری ،مدیر صندوق سرمایه‌گذاری شرکت تامین بازدهی صندوق‌های اهرمی سرمایه بانک ملت در گفت و گو با سنا، به مزایای استفاده از صندوق‌های اهرمی در بازار سرمایه اشاره کرد و گفت: سازمان بورس در چند وقت اخیر اقدامات خوبی در راستای طراحی و توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید با درجات مختلفی از ریسک پذیری برای جذب سرمایه گذاران به این بازار انجام داده است.

رسول رحیم نیا، اظهار داشت: استفاده از ابزار و نهادهای مالی جدید سبب ورود منابعی جدید از نقدینگی به بازار می شود و می تواند تاثیر زیادی را در توسعه بازار سرمایه ایفا کند.

وی به تفاوت سرمایه گذاری در صندوق‌های سرمایه‌گذاری اهرمی با سرمایه گذاری به روش مستقیم در بازار سهام اشاره کرد و گفت: مهمترین مزیت صندوق های سرمایه گذاری اهرمی با توجه به ویژگی ساختاری آن امکان اهرمی بودن این صندوق است، صندوق های اهرمی دارای دو واحد سرمایه گذاری یعنی صندوق سرمایه گذاری ممتاز و عادی هستند که صندوق سرمایه گذاری ممتاز در بازار سرمایه و با اتکا بر عرضه و تقاضا معامله می شوند.

مدیر صندوق های سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت خاطرنشان کرد: در بازار سهام زمانی که فرد وارد معامله می شود، ممکن است قادر به دریافت اعتبار از کارگزاری نباشد اما در صندوق اهرمی به واسطه شرایطی که در این صندوق و مفاد اساسنامه آن وجود دارد می تواند تا دو برابر ارزش دارایی هایی که وارد این بازارکرده است، موقعیت اهرمی کسب کند.

وی با بیان اینکه سرمایه گذاری به صورت مستقیم در بازار سرمایه، مناسب افراد ریسک پذیر است، گفت: صندوق های اهرمی در زمانی که بازار مثبت است می توانند به واسطه ساختار خود بازدهی چشمگیری را نصیب سرمایه گذاران کنند که این موضوع به عنوان مزیت مهم این صندوق عنوان می شود.

معایب استفاده از صندوق های اهرمی

رحیم نیا به مهمترین معایب استفاده از صندوق های اهرمی اشاره کرد و گفت: طبیعی است زمانی که بازار در حال ریزش است، علاوه بر کاهش ارزش واحدهای دارایی، به واسطه کسب حداقل بازدهی که به واحدهای سرمایه گذاری تعهد داده شده است و به دلیل دریافت اعتبار، زیان بیشتری به سرمایه گذار وارد می شود.

مدیر صندوق های سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت صندوق های اهرمی را مناسب سرمایه گذاران خرد دانست و افزود: سرمایه گذاران خرد به واسطه منابع محدودی که در اختیار دارند شاید قادر به دریافت اعتبار از کارگزاری ها نباشند می توانند وارد صندوق های اهرمی شوند و از این صندوق در جهت افزایش بازدهی خود استفاده کنند؛ بنابراین صندوق های اهرمی باعث جذب منابع بیشتری در بازار سرمایه می شوند.

نقش صندوق های اهرمی در برابر نوسانات بازار

وی به نقش صندوق های اهرمی در برابر نوسانات بازار اشاره کرد و افزود: مدل سرمایه گذاری عادی در این صندوق ها مناسب افرادی است که می توانند حداقل ریسک را در بازار بپذیرند و خارج از آنکه چه اتفاقی برای بازار رخ می دهد، بازدهی مشخصی را دریافت کنند، به نوعی می توان گفت که فعالیت این صندوق مشابه صندوق های با درآمد ثابت است.

رحیم نیا با بیان اینکه خاصیت اهرمی که در واحدهای ممتاز این صندوق های سرمایه گذاری وجود دارد زمینه ساز نوسانات زیادی برای سهامداران است، اظهار داشت: از جمله عواملی که باعث ایجاد نوسان شدید در بازار سرمایه می شود نبود نقدشوندگی یا نبود تزریق منابع کافی به بازار است اما این عامل به تنهایی نمی تواند مانع از ایجاد نوسانات در بازار شود.

مدیر صندوق های سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت خاطرنشان کرد: با توجه به اینکه امکان سرمایه گذاری سرمایه گذاران خرد در واحدهای ممتاز فراهم است؛ بنابراین می توان شاهد ورود قابل توجهی از نقدینگی به بازار باشیم و این اتفاق تا حدی مانع از ایجاد نوسانات در بازار خواهد شد.

به گفته وی، از جمله مشکلات موجود در صندوق های اهرمی این است که ضامن نقدشوندگی در واحدهای عادی و نیز بازارگردان برای واحدهای ممتاز وجود ندارد.

رحیم نیا افزود: با توجه به اینکه واحدهای سرمایه گذاری ممتاز صندوق های اهرمی مبتنی بر عرضه و تقاضا هستند؛ بنابراین سرمایه گذار می تواند در زمان نیاز با قیمتی پایین تر سهام خود را بفروشد و از بازار خارج شود.

مدیر صندوق های سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت گفت: در واحدهای عادی زمانی که ابطال زده می شود و سرمایه گذار به فکر خروج از بازار می افتد، طبق مفاد اساسنامه محدودیت هایی برای نقدشوندگی وجود دارد که می تواند به عنوان ریسکی برای سرمایه گذار تلقی شود و سرمایه گذار دیگر نمی تواند در مدت زمان کوتاه به نقدینگی مورد نیاز خود دست یابد، این موضوع در شرایطی که بازار تحت تاثیر هیجان های ایجاد شده، قفل در صف فروش باشند ممکن است مشکلاتی برای سهامداران به وجود آورد.

سرمایه گذاری ۹۰ درصد از دارایی های صندوق های سهامی در سهام

وی با بیان اینکه بیش از ٩٠ درصد از دارایی های صندوق های سهامی در سهام سرمایه گذاری شده است، اظهار داشت: زمانی که بازار دچار رکود شود امکان نقد کردن سهام به دارایی برای صندوق ها به وجود نمی آید و از طرف دیگر سرمایه گذار برای آنکه بتواند بخشی از ارزش دارایی خود را حفظ کند اقدام به ابطال می کند و به سرعت به سمت عرضه سهام خود پیش می رود.

رحیم نیا با بیان اینکه باید مکانیزمی فراهم شود تا نقدشوندگی در بازار افزایش پیدا کند، گفت: موضوعی که می تواند زمینه رفع این مشکل را فراهم کند، وجود کف و سقف بازدهی فارغ از اتفاق رخ داده در بازار است زیرا کسب حداقل بازدهی توسط سهامداران باعث می شود تا ورود و جریان نقدینگی در بازار سرمایه ادامه پیدا کند.

تفاوت کارکرد صندوق های اهرمی با دیگر صندوق های سرمایه گذاری

وی به تفاوت کارکرد صندوق های اهرمی با دیگر صندوق های سرمایه گذاری اشاره کرد و افزود: با توجه به مکانیزمی که در عمده صندوق های با درآمد ثابت وجود دارد، ذخیره سازی سود سهام در بیشتر صندوق های با درآمد ثابت است که در بازه زمانی مشخص دو درصد بالاتر از نرخ رایج سود سپرده های بانکی به سرمایه گذار پرداخت می شود.

رحیم نیا خاطرنشان کرد: مدیریت صندوق ها برای آنکه بتوانند بازدهی سهام خود را در مقابل نوسانات حفظ کنند، اقدام به انجام ذخیره سازی حفظ سود سهام خواهند کرد که این امر باعث می شود تا بتوان بازدهی چشمگیری را از این صندوق ها متصور شد.

مدیر صندوق های سرمایه گذاری شرکت تامین سرمایه بانک ملت گفت: تفاوت دیگر اینکه عمده صندوق های با درآمد ثابت، نرخ بازدهی قابل پیش بینی دارند یعنی اگر به حداقل نرخ بازدهی پیش بینی شده دست پیدا نکنند مدیر تعهدی ندارد که مازاد آن را پرداخت کند اما در واحدهای سرمایه گذاری ممتاز باید حداقل نرخ تعهد شده پرداخت شود؛ بنابراین اطمینان خاطر برای کسب بازدهی تعهد شده در صندوق های اهرمی وجود دارد .

ابزار مالی کمک کننده به توسعه بازار

وی با بیان اینکه ابزار مالی جدید طراحی شده، به توسعه بازار و جذب طیف مختلفی از سرمایه گذار کمک خواهند کرد، گفت: ابزارهای مختلفی که در حال طراحی هستند باعث می شود تا نقدینگی بالایی وارد بازار سهام شود که این موضوع منجر به افزایش حجم و ارزش معاملات و جلوگیری از ایجاد رفتارهای هیجانی و احساسی توسط سرمایه گذاران خواهد شد.

رحیم نیا در پایان گفت و گوی خود با “سنا” گفت: توسعه این ابزارها باعث می شود تا سرمایه گذار به جای آنکه خود وارد بازار سرمایه شود از طریق صندوق های سرمایه گذاری و ابزارهای مالی جدید که درحال طراحی هستند به این بازار ورود کند و از طریق تیم حرفه ای کارشناسی که در حال مدیریت صندوق ها هستند مانع از اثر بخشی نوسان های شدید ایجاد شده بازار سهام در صندوق ها شوند.

بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده صندوق های سرمایه گذاری، نرخ رشد مسکن می‌باشد

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات (REITs)، یکی از انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک بازدهی صندوق‌های اهرمی بازدهی صندوق‌های اهرمی بوده که واحدهای آن در بورس قابل معامله می‌باشد.

به گزارش پایگاه خبری بانک مسکن-هیبنا، این صندوق از نوع سرمایه‌گذاری محدود ( Closed-End Fund ) بوده و صدور یا ابطال واحدها مطابق با نظر مدیر صندوق و طی شرایط خاص که در امیدنامه و اساسنامه صندوق ذکر می‌شود، امکان‌پذیر است. دارایی اصلی صندوق، املاک و مستغلات بوده و به همین دلیل بازدهی آن تقریباً مشابه با بازدهی ملک طی دوره فعالیت می‌باشد.

بهرنگ اسدی مدیرعامل شرکت تامین سرمایه در گفتگویی توضیحاتی اراِیه کرد.

1. لطفاً توضیحاتی در مورد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات بدهید؟

صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ( REITs )، صندوق‌های سرمایه‌گذاری تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار هستند که فعالیت اصلی آن‌ها خرید املاک و اجاره آن‌ها و تقسیم عواید ناشی از اجاره به دارندگان واحد می‌باشد. جهت پویایی صندوق و مدیریت بهینه منابع، فعالیت فرعی صندوق‌های مذکور شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش ساختمان‌های قدیمی، خرید اهرمی املاک (قسطی) و . می‌باشد.

این نوع صندوق به چند طریق قابلیت راه‌اندازی دارد. در حالت اول مشابه سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری، وجه نقد از طریق پذیره‌نویسی از عموم مردم جمع‌آوری شده و مدیر صندوق مطابق با الزامات اساسنامه، نسبت به انجام فعالیت‌های اصلی و فرعی صندوق یعنی سرمایه‌گذاری در املاک، دریافت اجاره، تقسیم عواید، خرید و فروش ملک، خرید اهرمی و غیره اقدام می‌کند.

در حالت دوم، دارنده ملک (بانی)، املاک از پیش‌تعیین شده‌ای را به صندوق منتقل کرده و طبق سازوکاری که در اساسنامه ذکر می‌شود، بخشی از املاک را به عموم واگذار می‌کند. به عبارتی ملک از قبل مشخص بوده و بانی بخشی از ملک مورد نظر را از طریق منابع پذیره‌نویسی شده به فروش می‌رساند. حالت سوم، ترکیبی از دو حالت فوق می‌باشد. به عبارتی در حالت اول مدیریت صندوق، فعال و در حالت دوم مدیریت، غیرفعال می‌باشد. با توجه به شرایط خاص این صندوق‌ها مدیریت فعال توصیه می‌شود.

1. پیش‌بینی شما از بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات برای دارندگان واحد چقدر است؟

عوامل مختلفی در بازدهی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات تأثیرگذار است. مطابق با امکان‌سنجی انجام شده، بیشترین عامل تأثیرگذار بر بازده این نوع صندوق، نرخ رشد مسکن می‌باشد. در دهه اخیر، بیشترین نرخ رشد مسکن مربوط به استان تهران با میانگین حدود 27% و کمترین نرخ رشد مربوط به استان کهکیلویه و بویراحمد با میانگین حدود 11% بوده است. همچنین شایان ذکر است مطابق با آمار تاریخی در بلندمدت نرخ رشد مسکن اندکی از تورم بیشتر می‌باشد. دومین عامل تأثیرگذار بر بازدهی صندوق، میزان دریافت اجاره‌بهای املاک تحت تملک می‌باشد. مطابق با آخرین بازدهی صندوق‌های اهرمی آمار منتشر شده در شهر تهران در بهار 1399، نسبت قیمت به اجاره حدود 28 واحد در یک سال بوده است. در واقع اجاره‌بهای دریافتی سالانه حدود 3.5% بازدهی واقعی برای صندوق ایجاد می‌کند. از طرفی، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات، هزینه‌هایی مانند هزینه تعمیرات و نگهداری، هزینه افت قیمت املاک به دلیل افزایش عمر بنا، هزینه کارمزد ارکان و . را نیز باید پرداخت کند که بازدهی را تحت تأثیر قرار می‌دهد. بنابراین در حالت محافظه‌کارانه و در حالت مدیریت غیرفعال، می‌توان انتظار داشت که بازدهی بلندمدت صندوق تقریباً معادل نرخ رشد مسکن باشد.

1. با توجه به توضیحات فوق چرا سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات جذاب است؟

معمولاً سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات صرفاً برای کسب بازده صورت نمی‌پذیرد بلکه دلیل اصلی آن پوشش ریسک ناشی از تغییرات سریع قیمت مسکن می‌باشد. از طرف دیگر در حالت عادی و وضعیت اقتصادی نرمال، بازدهی املاک و بازدهی بازار سرمایه هم‌بستگی پایینی با یکدیگر داشته و طبق نظریه مارکویتز، سرمایه‌گذاری توأمان در املاک و بازار سرمایه، می‌تواند منجر به کاهش ریسک و افزایش بازده سبد سرمایه‌گذاری شده و به متنوع‌سازی آن کمک کند. با ایجاد صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات این ابزار مالی برای فعالان بازار سرمایه فراهم می‌شود که به راحتی امکان سرمایه‌گذاری در املاک را داشته باشند.

همانطور که در سوال اول اشاره شد، بازدهی صندوق املاک و مستغلات در حالت محافظه‌کارانه و مدیریت غیرفعال، تقریباً با نرخ رشد مسکن برابر و در بلندمدت کمی بهتر از تورم می‌باشد اما با توجه به تخصص شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن در زمینه مدیریت دارایی‌های‌ مرتبط با املاک و مستغلات، استفاده از ابزارهای موجود در مجموعه بانک مسکن و همراهی شرکت‌های زیرمجموعه بانک، این انتظار می‌رود که با مدیریت فعال شامل خرید و فروش املاک، بازسازی و فروش املاک قدیمی، خرید اهرمی و . بازدهی بیشتری نصیب دارندگان واحد شود.

1. کمی بیشتر در مورد مدیریت فعال توضیح می‌دهید؟

همانطور که قبلاً اشاره شد، رشد قیمت مسکن در مناطق مختلف کشور و حتی در مناطق مختلف تهران یکسان نمی‌باشد. مطابق با آمار منتشر شده، در بازه زمانی بهار 1397 تا اسفند 1399 در مناطق مختلف شهر تهران، بیشترین رشد قیمتی مسکن مربوط به مناطق 20، 9، 22، 3 و 21 به ترتیب با درصد رشد 440%، 436%، 433%، 425% و 404% بوده است. بنابراین انتخاب ملک مناسب با پتانسیل رشد بالا، یکی از نکات مهم در موفقیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات می‌باشد چرا که انتخاب نامناسب دارایی منجر به کاهش بازدهی و بی‌اعتمادی مردم نسبت به ابزارهای جدید خواهد شد. انتخاب بازدهی صندوق‌های اهرمی مناسب دارایی در شرایطی محقق می‌شود که دست مدیر صندوق در چیدمان پرتفوی و انتخاب بهینه املاک باز باشد و صرفاً املاک بانی به صندوق منتقل نشود. از طرف دیگر معمولاً با در اختیار داشتن وجه نقد می‌توان املاک مناسب‌تر با قیمت منصفانه‌تر انتخاب کرد. همچنین با خرید املاک از مناطق مختلف، متنوع‌سازی سرمایه‌گذاری بهتر اتفاق افتاده و بازده تعدیل شده به ریسک افزایش می‌یابد. از طرف دیگر با توجه به اینکه مسکن به صورت دوره‌ای دچار رونق و رکود می‌شود، با شناسایی دوره‌ها، می‌توان از ابزارهای در اختیار مانند خرید اهرمی و فروش اقساطی، نهایت استفاده را در بهبود بازده صندوق برد.

همچنین لازم به ذکر است در سال 1399، 15% تعداد دفعات معاملات در شهر تهران، مربوط به منطقه 5 بوده است. مناطق 2، 4 و 10 به ترتیب با 9%، 8% و 8% در رتبه‌های بعدی معاملات قرار گرفته‌اند. این موضوع بیان می‌کند که انتخاب مسکن مناسب برای سرمایه‌گذاری باید به نحوی انجام پذیرد که نقدشوندگی کافی در صندوق ایجاد شود تا اگر فرصت سرمایه‌گذاری بهتر فراهم شد و یا به دلایلی به اجبار صندوق وارد فرایند تصفیه شد، نقد کردن دارایی‌ها به راحتی امکان‌پذیر بازدهی صندوق‌های اهرمی باشد. این امکان در شرایطی که آورده اولیه صندوق نقد باشد، راحت‌تر به وقوع می‌پیوندد.

1. مزایای کلان تأسیس صندوق املاک و مستغلات از نظر شما چیست؟

طبق گزارش صندوق بین‌الملی پول در سال 2016، متوسط نسبت تسهیلات به بهای مسکن در کشورهای مختلف، حدود 80 درصد بوده که متأسفانه این رقم در ایران به شدت پایین می‌باشد. افزایش بی‌رویه قیمت مسکن طی سال‌های اخیر نیز، این نسبت را بیش از پیش در کشور ایران کاهش داده است. نسبت پایین تسهیلات به بهای مسکن، در کنار سایر پارامترهای اقتصادی، سبب شده است بسیاری از مردم به خصوص زوج‌های جوان به اجاره‌نشینی روی بیاورند. از طرفی مطابق با آمار منتشر شده، نرخ رشد اجاره در نیمه اول سال‌های 1399، 1398 و 1397 نسبت به سال قبل به ترتیب حدود 47%، 37% و 29% بوده است. این نرخ رشد سرسام‌آور، سبب شده است که طی سال‌های اخیر مستأجران به سمت حومه شهر تهران هجوم بیاورند. افزایش منازل مسکونی و قابل اجاره، طبیعتاً کمک خواهد کرد تا با افزایش عرضه ساختمان‌های اجاری، کاهش نسبی اجاره‌بها اتفاق بیفتد. در بدبینانه‌ترین حالت، راه‌اندازی صندوق املاک مستغلات کمک می‌کند، ساختمان‌های مسکونی قابل اجاره افزایش یافته و منجر به تسهیل در انتخاب آپارتمان مسکونی توسط متقاضیان شود.

1. در حال حاضر تأسیس صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات در چه مرحله‌ای است و تأمین سرمایه بانک مسکن در این خصوص چه اقداماتی انجام داده است؟

مراحل انتهایی تکمیل اساسنامه صندوق املاک و مستغلات با محوریت سازمان بورس و اوراق بهادار در حال انجام است. شرکت تأمین سرمایه بانک مسکن طرح توجیهی و امیدنامه صندوق املاک و مستغلات را تهیه کرده و درخواست خود مبنی بر تأسیس اولین صندوق را به سازمان بورس ارائه کرده است. انشالله در آینده‌ای نزدیک و در صورت موافقت سازمان محترم بورس، شاهد راه‌اندازی اولین صندوق املاک و مستغلات توسط تأمین سرمایه بانک مسکن خواهیم بود.